PREAMBULE
L’ensemble
des copropriétaires des 12 immeubles accolés dénommé
« SUPER ROUVIERE » régulièrement convoqués,
se sont réunis le 16 octobre 2004 en assemblée spéciale
et ont créé le syndicat secondaire du bâtiment «
SUPER ROUVIERE ».
Le procès verbal de ladite assemblée a été
déposé au rang des minutes de maître Jourdenau pour
la publication au bureau des hypothèques de Marseille le 28 novembre
2005.
Le
règlement de copropriété de la copropriété
de « la Rouvière - Super Marseille » dont fait partie
le bâtiment « SUPER ROUVIERE », dénommé
dans ledit règlement le « Bâtiment B », et
qui a été établi initialement par acte de Maître
Lachamps, notaire à Marseille, l’an 1961 et le 8 août,
publié au 2ème bureau des hypothèques de Marseille
le 24 décembre 1964 volume 889, numéro 2912/15, plus un
additif du 4 janvier 1965 volume 3908 numéro 11 a, restent en
vigueur pour tout ce qui n’est pas mentionné dans le présent
règlement.
Il
est précisé que la dénomination « bâtiment
B » figurant dans le règlement général sera
appelé
«
BATIMENT SUPER ROUVIERE » et la dénomination « immeuble
» sera appelé immeubles B1 – B2 -B 3 – B4 –
B5 – B6 – B7 – B8 – B9 – B10 – B11
– B12.
CHAPITRE
1
...................................................................................îhaut
Dispositions
générales
ART.
1.
-
I.-- Le présent règlement de copropriété
est établi conformément à la loi n°65-557 du
10 juillet 1965 modifiée et son décret d’application
du 17 mars 1967 en sa dernière rédaction issue du décret
du 27 mai 2004, dans le but de (d’):
•
rappeler les parties d'immeuble qui sont communes et celles qui sont
privées,
• fixer les droits et obligations des propriétaires des
différents locaux composant l'immeuble, tant sur les choses qui
sont la propriété privative et exclusive que sur celles
qui sont communes,
• organiser l'administration des immeubles en vue de leur bonne
tenue, de leur entretien, et la gestion des parties communes et de la
participation de chaque propriétaire au paiement des charges,
• régler entre les différents propriétaires
les rapports de voisinage et de copropriété, afin d'éviter,
dans la mesure du possible toutes difficultés entre eux.
• préciser les conditions dans lesquelles le présent
règlement de copropriété pourra être modifié
et comment seront réglés les litiges auxquels son application
pourra donner lieu.
Ce
règlement de copropriété et toutes modifications
qui lui seraient apportées seront opposables obligatoirement
à tous les propriétaires d'une partie quelconque du bâtiment
"B", leurs ayants droit et leurs ayants cause (et en cas de
démembrement du droit de propriété tel que le prévoit
le titre III du livre II du Code civil, aux nus propriétaires
et usufruitiers et tous bénéficiaires d'un droit d’usage
et d'habitation). Il fera loi commune à laquelle ils devront
tous se conformer.
Tout
ce qui n'est pas prévu par le présent règlement
de copropriété, et dans celui du syndicat principal de
la copropriété la « Rouvière » sera
régi par le droit commun à défaut de décision
particulière prise par l'assemblée générale
ainsi qu'il sera dit ci-après.
-II.--
Il sera fait mention du présent règlement de
copropriété dans tous les actes et contrats déclaratifs
et translatifs de propriété concernant les locaux des
immeubles et les nouveaux propriétaires seront tenus à
son exécution et devront faire élection de domicile attributive
de juridiction à Marseille faute de quoi ce domicile aura lieu
de plein droit au lieu de situation des immeubles.
CHAPITRE 2
...................................................................................îhaut
Désignation
du bâtiment « SUPER ROUVIERE »
ART. 2.
Le
présent règlement de copropriété s'applique
exclusivement au bâtiment dit « SUPER ROUVIERE » lui-même
faisant partie d’un ensemble immobilier général
« La Rouvière –Super Marseille » édifié
sur un terrain situé à Marseille, quartier La Panouse,
boulevard du Redon d'une superficie de vingt-sept hectares cinquante-trois
ares trente-sept centiares, - ledit ensemble composé indépendamment
de certains autres lots, constructions, dépendances (commerces,
garages), de bâtiments à usage principal d'habitation,
portant au plan de masse y annexé, les lettres A, B, C, D, E,
F, G.
ART. 3.
Le
bâtiment « SUPER ROUVIERE » est composé de
douze immeubles accolés et séparés par des joints
de dilatation qui les rendent indépendants les uns des autres.
Tous les immeubles ont 20 étages sur rez-de-chaussée et
4 niveaux de sous-sol comprenant caves et boxes de garage.
Les immeubles sont numérotés de 1 à 12.
Les immeubles numérotés de 1 à 6 composent le «
SUPER 2 » et ceux numérotés de 7 à 12 composent
le « SUPER 1 » ;
CHAPITRE
3
.................................................................................îhaut
Parties
communes et Parties Privatives
Section I : Limites
ART.
4.
Chaque
propriétaire aura la propriété exclusive de son
appartement, de sa cave et/ou de son garage.
La propriété privée comprendra, en général,
tous les ouvrages ou parties d'ouvrages dans ses limites intérieures
de l'appartement ou du garage. Les limites de la propriété
privée avec les propriétés mitoyennes et les parties
communes sont définies ci-après, à savoir :
ART.
5.
Limites
du Syndicat secondaire avec le syndicat principal
En façade côté mer, la limite du syndicat secondaire
se situe à l’aplomb du mur extérieur des garages.
En façade coté colline, on considèrera deux alignements
:
Le premier à l’aplomb du mur extérieur de façade
Le second à l’aplomb du perron sur ses trois cotés
(un en façade limité par la marche, les deux autres limités
par les murs de soutien de la couverture dudit perron.
En pignon de l’immeuble12, et de celui de l’immeuble 1,
la limite du syndicat secondaire se situe à l’aplomb du
mur extérieur de chacun de ces pignons.
ART. 6.
Limites
des propriétés mitoyennes.
Dans le cas où les séparations d'appartements ou de garages
sont constituées par l'ossature de l'immeuble, c'est-à-dire
sur le plan horizontal par les dalles de planchers et plafonds, sur
le plan vertical par les murs en béton armé, elles sont
considérées comme parties communes.
Dans le cas où les séparations d'appartements ou locaux
seraient constituées par des murettes ou cloisons qui ne participent
pas à l'ossature de l'immeuble, ces dernières seraient
considérées comme mitoyennes.
ART. 7.
Limites
avec les parties communes.
Les ouvrages qui séparent les appartements ou garages des parties
communes, quelle que soit leur nature, c'est-à-dire faisant partie
intégrale de l'ossature ou non, seront toujours considérés
comme parties communes.
En ce qui concerne les façades, elles seront communes, à
l'exception des menuiseries et ouvrages annexes (vitres. stores, garde-corps
de balcon, etc...) qui sont propriété privée.
D'une manière générale, la propriété
privée comprendra tous les ouvrages ou parties d'ouvrages situés
dans les limites intérieures des appartements ou locaux, c'est-à-dire
à l'intérieur des locaux dont chacun aura l'usage exclusif.
En ce qui concerne les canalisations et conduits qui sont situés
dans le volume de l'appartement, seront seuls considérés
comme propriété privée ceux qui seront exclusivement
affectés à l'usage de l'appartement ou des locaux
Section
II : Parties privatives ................................................îhaut
ART. 8.
--.
Définition
Les parties privées sont celles qui sont affectées à
l'usage exclusif de chaque propriétaire, c'est-à-dire
des locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires.
--.
Composition
Elles comprennent notamment, pour chacun des locaux privés compris
dans un immeuble collectif, mais seulement si les choses énumérées
ci-dessous s'y trouvent, et sans que la présente énumération
soit limitative :
• Les carrelages, dallages, parquets, y compris les lambourdes
et, en général, tous revêtement ,
• Les plafonds c'est-à-dire l'enduit de plâtre qui
recouvrira la dalle béton,
• Les portes palières et portes d'entrée particulières,
les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes, volets,
jalousies, garde-corps et tous accessoires de ces choses.
• Les cloisons séparatives de diverses pièces avec
leurs portes (sous réserve de ce qui va être dit en fin
de la présente nomenclature).
• Les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectées
à l'usage du local pour la distribution de l'eau, du gaz, de
l'électricité, du chauffage central, pour l'évacuation
des eaux usées, etc...
• Les installations nécessaires à l'obtention de
l'eau chaude, les installations sanitaires et hygiéniques, celles
des cuisines (pierres à évier, vidoirs, fourneaux, etc...),
les plafonds, penderies et étagères, les sonneries et
installations téléphoniques.
• Les serrureries, la robinetterie, etc..
• Tout ce qui concerne la décoration, glaces, peintures,
tentures, boiseries, etc, et les cloisons séparatives.
• Et, d'une manière générale, tout ce qui
se trouvera à l'intérieur des locaux dont chacun aura
l'usage exclusif.
--.
Particularité
Les cloisons séparatives de deux appartements ou de garages appartiendront
en mitoyenneté aux propriétaires de ces appartements ou
boxes garages.
Celles qui sépareront les appartements et les boxes garages des
parties communes (escaliers, corridors, etc.) et les murs de refend,
même dans la partie qui traverse les appartements, seront propriété
commune.
Section III - Parties communes .............................................îhaut
ART. 9.
Définition
Les parties communes mises sous le régime de l'indivision forcée
comprennent toutes les parties qui ne sont pas affectées à
l'usage exclusif et particulier d'un local déterminé et
de ses dépendances, ou celles qui sont déclarées
telles par la loi et les usages.
On distingue dans le présent règlement :
• les parties communes au bâtiment
• les parties communes propres à chaque immeuble
ART. 10.
Les parties communes
du bâtiment SUPER ROUVIERE
comprennent notamment :
• le local de la station de surpression et annexe.
• le local du conseil syndical dont l’aménagement
dans la citerne désaffectée, a été voté
en assemblée générale le 1er avril 2006 ;
• toutes les canalisations horizontales de raccordement des l’immeubles
du Super Rouvière pour l’adduction d’eau froide jusqu’au
divisionnaire général installé dans chacun de ces
immeubles.
ART. 11.
Les parties communes à
chacun des immeubles
Les parties communes à chacun des immeubles constituant le syndicat
secondaire du Bâtiment SUPER ROUVIERE comprennent notamment :
• L’ossature de immeuble c'est-à-dire les fondations,
les murs de façades, de pignon et de refend, les dalles des planchers.
• Les façades dans leur intégralité à
l'exception des menuiseries et leurs annexes.
• le perron et son ossature, sol, plafond, portes d’accès
à l’immeuble et les locaux pour les ordures ménagères.
• L’entrée de l'immeuble et tous ses aménagements.(boîtes
aux lettres, porte d’accès aux sous sol…etc…
• La totalité des édicules en toiture et, en particulier,
tous les ouvrages de protection (isolation, forme de pente, étanchéité,
antenne collective radiotélévision, etc...).
• Les locaux pour machineries d'ascenseur ou à tout autre
usage.
• Les escaliers avec paliers y compris les halls d'étages
• Les escaliers d'accès aux caves y compris les couloirs
de distribution vers les caves et allées de garages
• Les branchements particuliers à l'immeuble pour l'alimentation
en eau, gaz, électricité, et évacuation des eaux
usées et des eaux de pluie.
• Les locaux situés à chaque niveau dans lesquels
sont aménagés les gaines utilisées par l'électricité,
le gaz et autres services communs pour le passage de leurs câbles
ou tuyauteries et la pose des compteurs correspondants.
• Les locaux dans lesquels débouchent les colonnes de vide-ordures,
y compris toutes installations annexes.
• Les colonnes de vide-ordures, y compris les vidoirs et tous
autres équipements annexes assurant leur fonctionnement.
• L’ascenseur et le monte-charge dans leur totalité,
y compris les parois en maçonnerie qui les contiennent.
• Toutes les tuyauteries telles que colonnes montantes, chutes,
ainsi que les gaines de ventilation ou d'aération, qu'elles soient
en parties communes ou qu'elles traversent les appartements. Les conduits
de ventilation sont du type unitaire, ils sont donc considérés,
dans leur totalité, comme parties communes.
• Les compteurs des installations qui sont exclusivement à
l'usage des parties communes, c'est-à-dire : ascenseurs et éclairage
de l'ensemble des parties communes.
Et,
d'une manière générale, tous les objets fixes ou
mobiliers qui, par leur caractère, leur destination ou leur usage,
ne sont pas au bénéfice exclusif et particulier de propriétaires
déterminés, ou à l'usage commun de tous les copropriétaires
de l’immeuble, l'énumération ci-dessus étant
purement énonciative et non limitative.
CHAPITRE 4
.................................................................................îhaut
Droits
et obligations des propriétaires
ART.
12.
Usage des parties privatives
• Chacun des propriétaires, aura, en ce qui concerne les
locaux lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et disposer
comme de choses lui appartenant en toute propriété, à
la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des
autres locaux, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité
de l'immeuble ou porter atteinte à sa destination, et sauf l'effet
des réserves qui vont être ci-après formulées.
• Chacun des propriétaires pourra, sous sa responsabilité
et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon
lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant
sauf à toucher les murs de refend et tout voile en béton
armé formant l’ossature du bâtiment.
ART. 13.
Travaux sur les parties privatives
• tous les travaux qui seront exécutés aux divers
cas visés sous le présent titre, devront être effectués
sous la surveillance d’un architecte, dont les honoraires seront
à la charge du propriétaire intéressé. Ce
dernier devra s'adresser aux entrepreneurs agréés par
le syndic pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie.
Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire
à la solidité de l'immeuble et sera responsable de tous
affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de
ces travaux et de leurs suites.
• En particulier, il ne pourra effectuer aucun travail sur les
murs qui constituent l’ossature, sur les façades et dans
les balcons, ainsi que sur toutes les parties de la construction mitoyenne
avec d'autres propriétaires ou avec des parties communes.
• Il est également interdit d'effectuer des travaux sur
les conduits et gaines qui traversent l'appartement, et ses annexes,
ainsi que sur les entourages (cloisonnements de protection) de ces gaines
ou conduits. Les modifications ne devront pas avoir pour conséquence
d'obturer ou de déplacer les orifices de quelque nature qu'ils
soient, prévus dans l'appartement et ses annexes tels que grilles
de ventilation, prises de conduits de fumée, tampons de ramonage
ou de visite, grilles pour amenée d'air frais, etc., leur installation
et leur disposition étant le fait de dispositions réglementaires
• Les modifications qui pourraient être apportées
aux revêtements de sols ne devront pas conduire à augmenter
la charge telle qu'elle résulte du revêtement d'origine.
De plus, les conditions d'isolation devront être maintenues. En
conséquence, toute modification concernant les revêtements
de sols devront faire l'objet d'une demande et d'un agrément
du syndic.
ART.
14.
Travaux sur les parties communes
• Les copropriétaires devront supporter sans indemnité
l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires
aux choses communes, et si besoin était, livrer aux architectes,
entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire, faire
ces réparations, le passage de leurs appartements et annexes,
notamment pour accéder aux façades et balcons, aux conduits
de fumée et canalisations qui traverseront l'appartement et ses
annexes.
• Les copropriétaires devront également supporter,
sans indemnité, tous les échafaudages nécessaires
pour la réfection, le ravalement ou la peinture des façades,
la réparation de la couverture et tous les travaux nécessaires
à la totalité des choses communes.
ART. 15.
Ramonage
• Les conduits de fumée et les appareils qu'ils desservent
devront être ramonés suivant les règlements d'usage.
• Les ramonages seront effectués d'une façon collective
par une entreprise spécialisée unique, agréée
par !e syndic. Chaque copropriétaire devra permettre au personnel
de l'entreprise, l'accès aux trappes individuelles ou collectives
qui pourraient se trouver dans son appartement du fait de dispositions
réglementaires ainsi que pour tous travaux de ramonage qui découlent
de la position de ces trappes.
ART. 16
Plaques nominales
• Le syndic assurera la fourniture, la gravure et la pose des
plaques nominales qui seront apposées, sur la boîte aux
lettres. En conséquence, il ne pourra être placé
sur la boîte aux lettres aucun écriteau nominal à
l’exception de celle définie ci-dessus.
• Tout autre écriteau réclame ou lanterne ne pourra
être posé en façade sur un emplacement quelconque
situé en parties communes.
ART. 17.
Antennes
L'installation d'antennes ou de paraboles extérieures individuelles
devra être faite soit conformément aux dispositions de:
• l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 imposant au copropriétaire
concerné de recueillir l'autorisation préalable de l'assemblée
générale
• de l'article 1 de la loi numéro 66-457 du 2 juillet 1966
et de son décret d'application numéro 67-1171 du 22 décembre
1967 qui imposent à l'occupant désirant installer une
antenne individuelle de faire une notification par lettre recommandée
avec accusé de réception au syndic de l'immeuble.
Cette notification contient une description détaillée
des travaux à entreprendre assortie d'un plan ou d'un schéma
et doit indiquer la nature de ou des services de télévision
dont la réception serait obtenue à l'aide de ladite antenne
individuelle.
Si le syndicat veut s'opposer à l'installation projetée
il doit à peine de forclusion, saisir dans le délai de
trois mois la juridiction compétente.
Cependant, si l'installation collective permet la réception du
service antenne sollicité, le syndicat peut offrir au demandeur
de se raccorder à l'antenne collective ou à un réseau
interne à l'immeuble raccordé à un réseau
câblé. Cette proposition du raccordement doit être
formulée dans les trois mois de la réception de la demande.
Tout
projet d’installation d’antenne ou de parabole individuelle
doit être soumis à l’autorisation de l’assemblée
générale et ne pas avoir pour conséquence de détériorer
l’étanchéité du clos et du couvert de l’immeuble
ni de faire courir un risque manifeste à la sécurité
des personnes en cas de vent violent. En conséquence, l’assemblée
générale pourra donner son accord à tout projet
qui respectera les points suivants ;
- l’antenne ou la parabole sera installée en toiture, sur
la terrasse de l’immeuble, à proximité des antennes
et paraboles existantes
- les travaux devront être exécutés par une société
spécialisée
- une assurance spéciale devra être souscrite pour garantir
tous les dégâts qui pourraient être occasionnés
aux parties communes
- les câbles et fils nécessaires à l’installation
devront cheminer dans les gaines et chemins de câbles existants
- il est interdit de percer ou de transpercer les poutres, murs porteurs,
ou les éléments du gros œuvre existants
- lorsque les travaux affecteront le gros œuvre ou l’étanchéité,
ils devront être surveillés par l’architecte de l’immeuble
qui pourra imposer ses directives ;
- les lieux devront être remis en l’état après
l’exécution des travaux (nettoyage, évacuation des
gravats) sous la responsabilité du demandeur ;
- les dépenses relatives à ces travaux, y compris la participation
éventuelle de l’architecte, seront à la charge du
demandeur
- le propriétaire de l’antenne ou de la parabole devra,
en cas de départ, démonter son installation à ses
frais et en conformité avec les règles de l’art.
ART. 18.
Harmonie de l'immeuble
• les portes d'entrée des appartements, les fenêtres
persiennes, stores, garde-corps et, d'une façon générale,
tout ce qui constitue ou contribue à l'harmonie des constructions
ne pourra être modifié bien que constituant une propriété
privative, sans autorisation de l’assemblée générale.
De même les peintures des ouvrages ci-dessus, y compris les balcons,
devront être réalisées suivant les couleurs décidées
par l’assemblée générale.
• La pose des stores en toile sur les loggias sera autorisée
que par l’assemblée générale, leur teinte,
modèle et qualité de toile, seront définis par
l’assemblée générale.
Chaque propriétaire est tenu de maintenir les stores de toile
en bon état d'entretien, notamment en ce qui concerne la couleur
qui devra être rénovée périodiquement. En
cas d'inobservation de cette règle, le syndic exigera la suppression
pure et simple du store incriminé (la sanction c’est une
action en justice du syndicat des copropriétaires qui aura habilité
le syndic – cf article 55 du décret du17 mars 1967).
• Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres
et aux loggias et, d'une manière générale, sur
toutes les façades quelle que soit leur exposition.
• Aucun objet ne pourra être posé sur le bord des
fenêtres, fixé ou suspendu sur les garde-corps des balcons
(pots de fleurs, jardinières, antennes radio et T.V., etc.)
• Il est également interdit d'effectuer tout percement,
et de réaliser des scellements sur une quelconque façade
de l'immeuble.
ART. 19.
Occupation
• Les appartements et locaux dépendants de chaque immeuble
constituant le bâtiment SUPER ROUVIERE, ne pourront être
occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs qui
devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la
bonne tenue de l'immeuble, et d'une manière générale,
à ce que la tranquillité des immeubles ne soit en aucun
cas troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille,
ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront
faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail, avec ou sans
machine et outil, de quelque genre que ce soit qui soit de nature à
nuire à la solidité de l'immeuble, ou a gêner leurs
voisins par le bruit, l'odeur ou autrement, et ils devront se conformer
pour tout ce qui n'est pas prévu, aux usages établis dans
les immeubles bien tenus.
• L’usage des appareils de radio, télévision,
électrophone, etc. est autorisé sous réserve de
l'observation des règlements de ville et de police et sous réserve,
également, que le bruit en résultant ne soit pas perceptible
par les voisins.
• Aucun moteur ne pourra être installé dans les appartements
et leurs annexes, sauf les moteurs silencieux pour appareils ménagers,
à condition de ne pas troubler les auditions de radio et télévision
• Les propriétaires et occupants devront veiller à
ce que toutes leurs installations soient maintenues en bon état
de fonctionnement afin d'éviter soit des fuites d'eau, de gaz
ou autres, soit des vibrations dans les canalisations, robinets, chasses,
etc.
• Il ne pourra être placé, ni entreposé sur
le sol des appartements ou locaux, aucun objet dont le poids excéderait
la limite de charge des planchers fixée par l'architecte, de
façon à ne pas compromettre leur solidité.
• Les animaux sont autorisés, mais les copropriétaires
ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou
bruyant. Toutefois, l'assemblée générale peut interdire
la présence dans l'immeuble de chiens dangereux classés
en première catégorie et ceci tant en parties communes
que privatives. En aucun cas, qu'ils appartiennent ou non à des
occupants du bâtiment, les chiens ou autres animaux, ne devront
errer dans les parties communes.
Sans préjudice de l’application de la réglementation
en vigueur, il est interdit d’élever et d’entretenir
dans l’intérieur des habitations, leurs dépendances
et leurs abords, et de laisser stationner dans les locaux communs des
animaux de toutes espèces dont le nombre ou le comportement ou
l’état de santé pourraient porter atteinte à
la sécurité, à la salubrité ou à
la tranquillité du voisinage.
Il est de même interdit d’attirer systématiquement
ou de façon habituelle des animaux, notamment les pigeons et
les chats, quand cette pratique est une cause d’insalubrité
ou de gêne pour le voisinage.
• Aucune vente publique des meubles et autres objets ne pourront
avoir lieu dans l'immeuble, même après décès
ou par autorisation de justice.
• L’exercice des professions de quelque nature qu'elles
soient est interdit dans les appartements
ART. 20.
Vols
• Chaque propriétaire ou occupant d'un local quelconque
renonce à exercer aucun recours contre les autres copropriétaires
pour le cas de vols commis en ses locaux privés. Chacun devra
faire son affaire personnelle à ses frais de la souscription
d'une assurance contre ce risque.
• En cas de location, une semblable renonciation devra être
exigée de la part du locataire, à charge de prendre à
son compte le recours qui pourrait être exercé par ce dernier
s'il y avait lieu à recours.
ART. 21.
Règlements et usages
L'exécution de tous règlements d'hygiène, de ville
ou de police, est obligatoire pour tous. Il en est de même, d'une
façon générale, de tous les usages des immeubles
bien tenus dans l'intérêt commun des usagers.
ART. 22.
Garages
Les garages ne pourront être affectés à d'autres
usages qu'à celui auquel ils sont destinés, c'est-à-dire
au remisage de voitures automobiles, motocyclettes et vélomoteurs.
ART. 23.
Usage des parties communes à chaque immeuble
constituant le bâtiment SUPER ROUVIERE
Les copropriétaires et occupants devront respecter, pour les
parties communes, les servitudes établies par les présentes
en l'état d'indivision forcée dans lequel elles sont situées.
Cette indivision est et reste obligatoire dans l'intérêt
de tous et les propriétaires ne peuvent en demander la licitation.
D'une manière générale, chacun des propriétaires
et occupants pourra user librement des parties communes suivant leur
destination sous les réserves suivantes :
• Il est interdit d'encombrer les entrées, escaliers, paliers,
couloirs, et d'une manière générale l'ensemble
des parties communes.
• La sous commission de sécurité incendie de la
préfecture exige la pose d’un système automatique
pour la fermeture des portes d’accès aux escaliers de distribution
aux étages, qui doit donc impérativement rester en place.
• La même sous commission de sécurité incendie
de la préfecture exige que le résidant laisse le passage
libre depuis la porte de l’appartement jusqu’à l’escalier
de distribution aux étages.
• Les copropriétaires et occupants ne pourront exécuter
ou faire exécuter de leur propre initiative aucun travail de
modifications, réparations ou entretien, sur toutes les parties
communes du bâtiment, c'est-à-dire, soit celles qui sont
comprises dans le volume de l'appartement et de ses annexes qui traversent
l'appartement, tels que tuyauteries, chutes, gaines, etc.., ou celles
qui le délimitent, c'est-à-dire l'ossature, les murs de
façade (pignon et refend), les planchers, le balcon,etc..
• À chaque appartement, sera attribué une boîte
aux lettres située dans le vestibule d'entrée. Aucune
boîte supplémentaire ne pourra être placée
dans l'entrée, l'escalier ou ailleurs dans les parties communes
Toutes les boîtes aux lettres seront de même modèle
et de mêmes dimensions, il en sera de même pour les plaques
nominales.
• Aucune publicité ne pourra être placée aux
fenêtres, portes, murs extérieurs, et parois quelconques
des parties communes
• Une antenne collective radio et télévision est
seule autorisée pour l'ensemble de l’immeuble ou groupe
d’immeubles. Pour ne pas perturber le bon fonctionnement de l'antenne
collective et pour sauvegarder les garanties normales consenties, tous
les branchements particuliers devront être réalises obligatoirement
par l'installateur ou toute autre entreprise spécialisée
agréée par le fournisseur du matériel de l'installation.
• Il ne pourra être établi ou fixé sur les
façades aucun auvent, marquise, et également rien qui
puisse détruire l'harmonie ou l'esthétique des bâtiments.
• L’usager des ascenseurs est tenu de respecter les dispositions
à caractère impératif, qui sont affichées
par le constructeur à l'intérieur des cabines. Les ascenseurs
pourront être arrêtés momentanément aux fins
d’entretien ou de réparations, tant en ce qui concerne
l'installation proprement dite que celles dont ils dépendent
(installation électrique par exemple). A ce sujet, les propriétaires
ou occupants ne pourront élever aucune réclamation.
• D'une manière générale, l'utilisation du
vide-ordures sera limitée aux objets qui, par leur forme, leur
poids ou leur nature, ne seront pas susceptibles d'obturer le conduit,
de l'endommager ou de compromettre la sécurité, tels que
risques d'incendie, blessure du personnel. C'est ainsi que sera prohibé
le jet d'objets volumineux, encombrants ou dangereux Le vide-ordures
est du type « à voie sèche ». II est équipé,
à sa partie supérieure, d'un système de ramonage
qui ne devra être actionné que par un personnel qualifié
désigné par le Syndic. L'usage des vide-ordures sera interdit
entre 22h. et 7 h. du matin.
• L’accès du local machinerie d'ascenseur, de la
toiture-terrasse dans son ensemble, des locaux de réception des
ordures ménagères en rez-de-chaussée sont interdits
aux résidants. Seul, aura accès à ces locaux, le
personnel qualifié désigné par le syndic qui en
assurera soit l'exploitation, soit l'entretien.
• Des servitudes sont imposées à la copropriété
par la société des eaux, l'électricité et
gaz de France pour l'exploitation et l'entretien de leurs installations
telles que lignes, câbles, canalisations, postes de transformation,
etc. Les conventions correspondantes peuvent être consultées
dans les bureaux du Syndic.
CHAPITRE
5
.................................................................................îhaut
Charges
du « SUPER ROUVIERE »
Conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées
par les services collectifs et les éléments d'équipement
communs en fonction de l'utilité que ces services et équipement
présentent à l'égard de chacun
Les propriétaires s'obligent à participer, dans la proportion
des tantièmes de charges affectés à leur appartement
ou boxe de garage, aux frais d'entretien et réparations de l'ensemble
des parties communes, ainsi qu'aux frais d’aménagement
de nouveaux locaux nécessaires au fonctionnement de la copropriété
et décidés par l’assemblée générale.
Les charges sont les dépenses incombant définitivement
aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation
des comptes du syndicat par l’assemblée générale
ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des
copropriétaires.
Les charges sont déterminées définitivement après
répartition entre les copropriétaires des dépenses
annuelles, lorsqu'une décision d'assemblée générale
approuve les comptes au préalable.
Les comptes individuels sont calculés pour chaque copropriétaire
en répartissant les dépenses selon les catégories
de charges et en tenant compte des provisions versées en cours
d'exercice.
Tous les copropriétaires reçoivent, en fin d’exercice,
un relevé individuel détaillé des dépenses
comptabilisées au cours de cet exercice pour le syndicat secondaire
du bâtiment « SUPER ROUVIERE ».
Les
dispositions du présent chapitre ont pour objet :
• De définir les différentes catégories de
charges,
• Et pour chacune d’elles, de fixer les lots entre lesquels
elles doivent être réparties et la quotité que devra
en supporter chaque lot.
Il
est précisé que les charges du syndicat principal «
La Rouvière » font l’objet d’un arrêté
spécifique conformément au règlement de copropriété
général.
ART.
24.
Les charges communes générales
Les charge communes générales du syndicat secondaire du
bâtiment « SUPER ROUVIERE» sont constituées
par:
• Les dépenses de ravalement :
--- de la façade du bâtiment
SUPER ROUVIERE côté colline
--- et des deux pignons situés au
B1 et au B12
• Les dépenses de fonctionnement et d’administration
du bâtiment.
• Les dépenses de fonctionnement des éléments
d’équipement communs et des services collectifs
Telles
que définies à l’article suivant :
ART. 25.
Enumération des charges communes générales
du bâtiment « Super Rouvière
» :
Seront communes à la totalité des copropriétaires
du SUPER ROUVIERE à titre purement indicatif et non limitatif,
les charges suivantes :
• Les impôts, contributions et taxes, sous quelque forme
que ce soit.
• Les primes d'assurances contre l'incendie, les accidents, la
responsabilité civile, les dégâts des eaux et autres
risques touchant le bâtiment « SUPER ROUVIERE ».
• Les salaires des chauffeurs du minibus et éventuellement
des employés (hors concierges) venant à être embauchés
par décision de l’assemblée générale
et les charges y afférentes.
• Les frais d'enlèvement des ordures.
• Les frais d’entretien et de remplacement des canalisations
pour leur partie principale, à l’exclusion des canalisations
particulières aux bâtiments.
• Le paiement de la consommation d’eau commune.
• Les frais d'achat de matériel et produits d'entretien.
• Les Frais d’administration : honoraires du syndic.
• Les Frais nécessités par le fonctionnement du
syndicat secondaire.
• Les frais de ravalement des façades coté colline
ainsi que des deux pignons, et suivant décision en assemblée
générale, les frais de peinture des fenêtres de
chaque appartement au prorata du nombre de fenêtres toujours coté
colline sur décision en assemblée générale.
• Les frais de reprise et/ou entretien du joint de dilatation
en façade et en toiture entre les immeubles B6 et B7.(Super1
/ Super 2).
• Les frais des assemblées générales.
Et d'une manière générale, les frais de personnel
et de matériel, d'entretien, de réparations grosses ou
menues, s'appliquant aux choses communes générales ainsi
que toutes les charges qui pourraient être imposées au
syndicat secondaire en application de toutes dispositions législatives
ou réglementaires.
ART. 26.
Répartitions des charges communes générales
Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires
de tous les lots dans les proportions indiquées au descriptif
de division du règlement de copropriété du syndicat
principal « LA ROUVIERE ».
Pour chaque lot, au numérateur, sera indiqué le nombre
de tantièmes de charges affectées au lot considéré,
et au dénominateur, le nombre total de tantièmes de charges
du bâtiment « SUPER ROUVIERE » (dit bâtiment
B) selon le règlement de copropriété du syndicat
principal.
ART. 27.
Charges communes spéciales aux copropriétaires
des groupes d’immeubles
«Super I» et « Super II »
Elles sont communes à plusieurs bâtiments :
- soit au Super1 (bâtiments B7 à B12),
- soit au Super 2 (bâtiments B1 à B6)
ART. 28.
Enumération des charges communes au Super
1 :
• Les honoraires d’architecte et autres intervenants
• Les frais de reprise et/ou entretien des toits terrasses y compris
les divers édicules
• les frais de ravalement des façades coté mer,
et suivant décision en assemblée générale,
les frais de peinture des volets roulants toujours coté mer.
• les frais de reprise et/ou entretien des joints de dilatation
en façade et en toiture entre les bâtiments B7 à
B12.
• les salaires des 6 concierges et les charges y afférentes,
ainsi que le loyer des 6 loges et tous les frais afférents à
ces appartements et salaires.
ART. 29.
Enumération des charges communes au Super
2 :
• Les honoraires d’architecte et autres intervenants
• Les frais de ravalement des façades coté mer,
et suivant décision en assemblée générale,
les frais de peinture des volets roulants toujours coté mer.
• Les frais de reprise et/ou entretien des toits terrasses y compris
les divers édicules
• Les frais de reprise et/ou entretien des joints de dilatation
en façade et en toiture entre les bâtiments B1 à
B6.
• Les salaires des 6 concierges et les charges y afférentes,
ainsi que le loyer des 6 loges et tous les frais afférents à
ces appartements et salaires.
ART. 30.
Répartitions des charges spéciales
« SUPER 1 » et «SUPER 2 »
Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires
de tous les lots dans les proportions indiquées au descriptif
de division du règlement de copropriété du syndicat
principal « LA ROUVIERE ».
Pour chaque lot, au numérateur, sera indiqué le nombre
de tantièmes de charges affectées au lot considéré,
et au dénominateur, le nombre total de tantièmes de charges
du groupe d'immeubles « SUPER ROUVIERE 1 ou 2 » conformément
à l’état des charges du règlement de copropriété
du principa
ART.
31.
Enumération des charges
spéciales d’immeuble :
Seront particulières aux copropriétaires dans chaque immeuble,
les charges communes suivantes, à titre indicatif et non limitatif
:
• Les frais et taxes, sous quelque dénomination que ce
soit, auxquels seront assujettis toutes les choses et parties communes
de l'immeuble.
• Les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues,
à l’intérieur de l’immeuble aux canalisations
d'eau, de gaz et d'électricité (sauf pour les parties
de ces diverses installations pouvant se trouver à l'intérieur
de chaque appartement ou local et réservé au seul appartement),
aux conduits d'aération, aux entrées, locaux de service,
accès aux caves et couloirs de distribution, ascenseurs, vide-ordures
et, d'une manière générale, à tous les locaux
et installations affectés au service de chaque bâtiment,
tuyauteries du tout à l'égout jusqu'au raccordement du
collecteur.
• Le paiement de la consommation d'eau, et celle d'électricité
pour les parties communes à chaque bâtiment.
• Les frais d'éclairage des entrées, des halls et
de tous les locaux et parties du bâtiment à l'usage commun.
• Les frais des divers compteurs à usage commun.
• Les frais d’entretien/contrat, de consommation électrique
et de réparation.
• Les frais des assemblées particulières d’un
bâtiment.
• Et d'une façon générale, toutes les charges,
tous les frais d'entretien et de réparations grosses ou menues
n'intéressant qu’un bâtiment.
ART. 32.
Répartitions des charges spéciales
d’immeuble
Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires
de tous les lots composant le bâtiment l'immeuble concerné
(appartement, cave et garages).
Pour
chaque lot, au numérateur, sera indiqué le nombre de tantièmes
de charges affectées au lot considéré, et au dénominateur,
le nombre total de tantièmes de charges de bâtiment
l'immeuble conformément au règlement de copropriété
du syndicat principal.
ART. 33.
Enumération des charges spéciales
des boxes de garage par immeuble
:
• L’entretien et la consommation de l’électricité
des lots de boxes par immeuble (sur les 4 niveaux)
ART. 34.
Répartition des charges spéciales des boxes
de garages
Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires
de tous les lots de boxes par immeuble dans les proportions indiquées
au descriptif de division de l’immeuble.
Pour
chaque lot, au numérateur, sera indiqué le nombre de tantièmes
de charges affectées au lot considéré, et au dénominateur,
le nombre total de tantièmes de charges affectées aux
boxes de garage de l'immeuble concerné.
ART. 35.
Charges des Services Collectifs et d’Eléments
d’Equipements communs
-
I.-- Ascenseurs
Les frais d'entretien, de réparation et de remplacement d'ascenseur,
la surprime d'assurance s'il en est appliqué une, ainsi que les
dépenses de consommation, d'entretien et d'abonnement des compteurs
électriques des ascenseurs, seront répartis, conformément
à l’article 10 § 1 de la loi du 10 juillet 1965, en
fonction de l’utilité que cet équipement collectif
présente à l’égard de chaque lot situé
dans le bâtiment de l'immeuble correspondant, suivant tableaux
en annexe.
-
II.-- Eau froide - surpression
Chaque immeuble constituant le syndicat secondaire étant équipé
d’un compteur général divisionnaire, les dépenses
relatives à l’eau froide, en l’absence de compteurs
individuels installés dans les habitations, comprennent :
- L’intégralité des frais relatif au compteur général
divisionnaire de l’immeuble
- la quote-part des frais de la surpression autres installations,
- la consommation individuelle d’eau.
Les dépenses d’eau froide seront réparties aux tantièmes
de charges de bâtiment des lots desservis.
-
III.-- Antennes de réception
Les frais d'entretien, de réparation et de remplacement des antennes
ainsi que de tous les accessoires nécessaires à la réception
des ondes de télévision et radiodiffusion seront répartis
dans un même immeuble par parts égales entre tous les copropriétaires
d’appartements.
-
IV.-- Les vide-ordures
Toutes les dépenses afférentes aux vide-ordures et à
leurs conduits seront réparties, dans chaque immeuble, entre
tous les copropriétaires d'appartements, du premier au dernier
étage inclus si le local poubelle est situé au rez de
chaussée, au prorata de leur quote-part de propriété
dans les parties communes de leur immeuble, totalisée pour ces
lots.
-
V.-- Boîtes aux lettres
Les frais d'entretien, de réparation et de remplacement des blocs
de boites à lettres seront répartis dans chaque immeuble
par parts égales entre tous les copropriétaires d'appartements.
-
VI.-- Eléments d’équipement général
D'une façon générale, les copropriétaires
supporteront la charge de l'entretien des éléments d'équipement
dont ils profiteront et qui ne seraient pas visés ci-dessus,
dans les mêmes conditions que celles déterminées
pour la catégorie des charges correspondantes.
ART. 36.
Charges individuelles
Sous réserve de ce qui a été dit ci-dessus, chacun
des copropriétaires sera tenu de pourvoir, à ses frais
exclusifs, au parfait entretien des locaux qui lui appartient et, comme
tel, tenu aux réparations et au remplacement, s'il devient nécessaire,
de tout ce qui constitue ses locaux.
Il sera également tenu à l'entretien des menues réparations
à faire à toute cloison mitoyenne, ainsi qu'aux refends
et gros murs, le tout en ce qui concerne la partie qui se trouve à
l'intérieur de ses locaux.
Il paiera les primes de toutes assurances qu'il pourra personnellement
contracter à raison des choses qui seront sa propriété,
notamment pour les embellissements qu'il pourra apporter à ses
locaux privés, et paiera les impôts, taxes et contributions
auxquels il sera soumis du fait de son droit de copropriété.
Les copropriétaires des garages auront à leur charge exclusive
l'entretien, les réparations et les réfections de leurs
rideaux de fer ou grilles leur servant de fermeture.
La redevance de location, les frais d'achat, de remplacement et d'entretien
de tous compteurs à l'usage des parties privatives seront à
la charge de chaque copropriétaire.
Chaque copropriétaire ayant l'usage de la gaine vide-ordures,
dans ses parties privées, supportera à ses frais exclusifs
l'entretien et les réparations du vidoir dont il aura l'usage.
ART. 37.
Révision judiciaire des charges
Avant l’expiration d’un délai de deux ans à
compter de la première mutation à titre onéreux
d’un lot intervenue depuis la publication du règlement
de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire
peut poursuivre en justice la révision de la répartition
des charges si la part correspondant à son lot est supérieure
de plus d’un quart ou si la part correspondant à celle
d’un autre copropriétaire est inférieure de plus
d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories
de charges, à celle qui résulterait d’une répartition
conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi. Si l’action
est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle
répartition des charges.
• Procédure aux fins de réduction des charges :
L’action en justice visée à l’article 12 de
la loi est intentée à l’encontre du syndicat.
• Procédure aux fins de relèvement des charges :
L’action en justice visée à l'article 12 de ladite
loi est intentée à l’encontre de ce copropriétaire.
A peine d’irrecevabilité de l’action, le syndicat
est appelé en cause.
ART. 38.
Intervention de copropriétaire et désignation
d’un mandataire de justice
Chaque fois qu’une action en justice intentée contre le
syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence une révision
de la répartition des charges, et indépendamment du droit
pour tout copropriétaire d'intervenir personnellement dans l’instance,
le syndic ou tout copropriétaire peut, s’il existe des
oppositions d’intérêts entre les copropriétaires
qui ne sont pas demandeurs, présenter une requête au président
du tribunal de grande instance en vue de la désignation d’un
mandataire ad hoc. Dans ce cas, la signification des actes de procédure
est valablement faite aux copropriétaires intervenants ainsi
qu’au mandataire ad hoc.
ART. 39.
Incidence de la modification des lots sur la répartition
des charges
En cas de division de lots, il sera attaché à chacun des
nouveaux lots, au prorata des surfaces créées, un nombre
de tantièmes de la propriété des parties communes,
un nombre de tantièmes pour le paiement des charges communes
générales et spéciales, tandis que les tantièmes
pour le paiement des charges relatives aux éléments d’équipements
communs ayant une utilité objective pour ces nouveaux lots devront
être fixés en assemblée. En cas de réunion
de lots, le nouveau lot créé cumulera les tantièmes
des lots réunis.
Le modificatif à l’état descriptif de division et
du règlement de copropriété sera présenté
à l’assemblée générale qui l’approuvera
à la majorité simple. A défaut de décision,
tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de la situation
de l'immeuble à effet de faire procéder à la nouvelle
répartition rendue nécessaire.
CHAPITRE 6
.................................................................................îhaut
Paiement
des charges,
provisions et dépenses hors budget
ART. 40.
Généralités
La comptabilité du syndicat des copropriétaires est gérée
selon le système des charges à échoir, appelé
aussi mode de gestion provisionnel.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement
et d'administration des parties communes et équipements communs
de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année,
un budget prévisionnel.
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze
mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il
concerne.
Au sens et pour l’application des règles comptables du
syndicat :
• sont nommées provisions sur charges les sommes versées
ou à verser en attente du solde définitif qui résultera
de l’approbation des comptes du syndicat.
• sont nommés fonds de roulement, les sommes avancées
par tous les copropriétaires en accord avec le règlement
de copropriété ou suivant une décision de l’assemblée
générale, pour constituer des réserves de trésorerie.
Les avances, réactualisées à chaque exercice appartiennent
au copropriétaire et non au syndicat, et sont donc remboursables
aux copropriétaires, notamment en cas de vente et doivent, en
ce cas, être reconstituées auprès du ou des acquéreurs.
ART. 41.
Décret n° 67-223 art. 35 remplacé par
décret n° 2004-479 art.23
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l’avance constituant la réserve prévue
au règlement de copropriété, dont le montant est
fixé par l’assemblée générale et qui
pourra être modifié ensuite par celle-ci statuant à
la majorité simple, mais qui ne peut excéder 1/6ième
du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel pour les dépenses
courantes dont le total appelé doit être équivalent
au budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré,
avec la possibilité pour l'assemblée de moduler le montant
de chacun des appels et le nombre de ces appels ;
3° Des provisions pour les dépenses exceptionnelles non comprises
dans le budget prévisionnel ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier
prévu dans le plan pluriannuel de travaux éventuellement
adopté par l’assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales
en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des
parties communes et des éléments d'équipements
communs, susceptibles d'être nécessaires dans les trois
années à échoir et non encore décidés
par l'assemblée générale.
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu,
du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts
produits par ce placement.
ART. 42.
Recouvrement des charges et provisions
• Pour l’exécution du budget prévisionnel,
le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre
simple, préalablement à la date d’exigibilité
mentionnée à l’article 43 ci-après , un avis
indiquant le montant de la provision exigible.
• Pour les dépenses exceptionnelles non comprises dans
le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire,
par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité
déterminée par la décision d’assemblée
générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible
et l’objet de la dépense.
ART. 43.
Provisions
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le
premier jour de la période fixée par l'assemblée.
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une
provision trimestrielle, et pour laquelle l’avis aura été
remis dans les délais réglementaires, les autres provisions
de l’exercice non encore échues deviennent immédiatement
exigibles après mise en demeure par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception, restée infructueuse
pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de
la première présentation de la lettre recommandée
au domicile de son destinataire. (L.n°65-557, art.19-2 + L.n°2000-1208,
art.81) Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel
par l'assemblée des copropriétaires ainsi que la déchéance
du terme, le président du tribunal de grande instance statuant
comme en matière de référé peut condamner
le copropriétaire défaillant au versement de ces provisions
devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution
provisoire de plein droit. Dans l’intervalle, après consultation
du conseil syndical et en cas de vote positif en assemblée générale,
les autres propriétaires devront faire l'avance nécessaire
pour parer aux conséquences de cette défaillance.
ART. 44
Intérêts de retard
Les sommes dues au titre des provisions et des charges portent intérêt
au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux
légal en matière civile, est dû à compter
de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire
défaillant.
ART. 45.
Protocole de recouvrement des charges ou provisions
Outre, la procédure spéciale suscitée en matière
de provisions, le syndic devra appliquer les mesures de recouvrement
selon le protocole suivant :
Le copropriétaire doit avoir réglé son appel provisionnel
ou son appel de charges dans les 15 jours de sa date d’exigibilité
Une fois ces délais expirés, le syndic adressera une lettre
de relance ordinaire au copropriétaire. À défaut
de réaction du copropriétaire débiteur dans le
délai de 15 jours, le syndic mettra le copropriétaire
en demeure de payer, par lettre recommandée avec accusé
de réception dont les frais seront directement imputés
au copropriétaire débiteur.
Cette mise en demeure fera automatiquement courir les intérêts
de retard au taux légal fixé annuellement par la banque
de France
Le syndic pourra proposer au débiteur de bonne foi un échéancier
qui devra être scrupuleusement suivi par le débiteur sous
peine de caducité.
Si le débiteur reste défaillant plus de trois trimestres
consécutifs ou si la créance du syndicat dépasse
un seuil déterminé par l’assemblée générale,
le syndic devra faire inscrire une hypothèque légale sur
le lot, au profit du syndicat, après mise en demeure par exploit
d’huissier restée infructueuse. Les frais de commandement
préalable à la prise d’hypothèque légale
et les frais de publicité foncière resteront à
la charge du débiteur et imputés directement sur son compte
individuel
ART.46.
Privilège immobilier du syndicat
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre
de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou
de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale
sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après
mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une
dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire
invoque les dispositions de l'Article 33 de la loi, c'est à dire
demande à étaler, sur dix ans au plus, le paiement de
sa quote-part de charges de travaux ‘’d’amélioration,
particulièrement ceux relevant de l’article 30 de la loi’’
qu'il a refusé de voter.
Les frais nécessaires exposés par le syndicat à
compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance
justifiée, à l’encontre d’un copropriétaire,
sont imputables à ce seul copropriétaire.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération
de l'équité ou de la situation économique des parties
au litige.
Parallèlement à la prise d’hypothèque légale,
le syndic engagera toute action judiciaire conformément à
l’Article 55 du décret :
• Injonction de payer au juge de proximité pour une somme
de moins de 4.000€
• Injonction de payer au juge d’instance pour un montant
entre 4.000 et 10.000€
• Tribunal de grande instance avec avocat au-delà de 10.000€
ART. 47.
Indivisibilité solidarité
Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à
l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra
exiger leur entière exécution de n’importe lequel
des héritiers ou représentants d’un copropriétaire.
Dans le cas ou un ou plusieurs lots viendraient à appartenir
indivisément à plusieurs copropriétaires, chacun
sera tenu d'acquitter sa quote-part de charges en fonction de ses droits
dans l'indivision, les co-indivisaires n'étant tenus que conjointement
et non solidairement. Le syndic devra, en cas de désignation
d'un mandataire commun, effectuer toutes démarches nécessaires
auprès de ce dernier.
De leur côté, les nus-propriétaires, les usufruitiers
et les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation,
seront tenus solidairement vis à vis du syndicat, qui pourra
exiger de n’importe lequel d’entre eux l’entier paiement
de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété
sera démembrée.
ART. 48.
Aggravation des charges
Les copropriétaires qui aggraveraient ou augmenteraient par leur
fait personnel, ou le fait de leurs locataires et gens à leur
service, ou par l’abus de leur droit, les charges communes, auront
seuls à supporter les frais et dépenses ainsi occasionnées.
Mais cette clause ne peut recevoir application que dans le cadre des
règles générales de la responsabilité civile.
L’existence de la faute relève de l’appréciation
des tribunaux et non de celle de l’assemblée. Il en est
de même de ses conséquences et de la réparation
du préjudice causé.
ART.49.
Conditions de recouvrement des frais récupérables
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa
de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul
copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment
les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque
à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance
justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi
que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice
et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du
débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit
effectuer pour l'établissement de l'état daté à
l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou
d'une fraction de lot. (loi ENL du 13 juillet 2006).
ART. 50.
Frais individuels
Le syndic pourra imputer individuellement certaines dépenses
de gestion prédéfinies
(exemples : fourniture de documents tels le carnet d’entretien
ou les copies de procès verbaux, formalités de renseignements
préalables à la vente, calcul des charges récupérables,
gestion de sinistre privatif), pour leurs montants réels, à
la demande du copropriétaire.
Les prestations particulières généralement indiquées
dans le contrat du syndic sont réputées liées le
syndic au syndicat et non le syndic au copropriétaire.
ART. 51.
Travaux hors budget
Les travaux non compris dans le budget prévisionnel sont :
• Les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble,
autres que ceux de maintenance.
• Les travaux portant sur les éléments d’équipement
communs, autres que ceux de maintenance.
• Les travaux d’amélioration, tels que la transformation
d’un ou de plusieurs éléments d’équipement
existants, l’adjonction d’éléments nouveaux,
l’aménagement de locaux affectés à l’usage
commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du
sol et la surélévation de bâtiments.
• Les études techniques, telles que les diagnostics et
consultations.
• Et, d’une manière générale, aux travaux
qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration
des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement
des équipements communs de l’immeuble.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles
dès le vote, selon les modalités votées par l'assemblée
générale qui devra impérativement fixer des dates
d’échéances de paiement.
ART. 52.
Travaux de maintenance
Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant,
exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble
ou de prévenir la défaillance d’un élément
d’équipement commun, ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux
de remplacement d’éléments d’équipement
communs, tels que ceux de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement
est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien
y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance, les
vérifications périodiques imposées par les réglementations
en vigueur sur les éléments d’équipement
communs.
CHAPITRE
7
.................................................................................îhaut
Transfert
de droits réels, mutations
•
Les dispositions du présent chapitre s’appliquent non seulement
aux mutations qui portent sur le droit de propriété, mais
encore à celles qui ont pour objet l’un de ses démembrements,
c’est-à-dire la nue-propriété, l’usufruit
et les droits d’usage ou d’habitation.
• Le règlement de copropriété et les modifications
qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants
cause à titre particulier de copropriétaire qu'à
dater de leur publication au fichier immobilier.
ART.
53.
Notification des mutations
Tout acte réalisant ou constatant un droit réel sur un
lot devra expressément remplir les conditions fixées par
l'article 4 du décret. C'est à dire qu'il doit mentionner
expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit
a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété
ainsi que des actes qui l'ont modifié s'ils ont été
publiés et du descriptif de division. Conditions pour que ces
documents lui soient opposables.
ART. 54.
Mutation à titre gratuit
En cas de mutation à titre gratuit, les ayants cause universels
et à titre universel doivent, dans les deux mois du décès,
justifier au syndic de leur qualité d'héréditaires
par une lettre du notaire chargé de régler la succession.
Si l’indivision vient à cesser par suite d’un acte
de partage, cession ou licitation entre héritiers, le syndic
doit en être informé dans le mois de cet événement
par une lettre du notaire rédacteur de l’acte contenant
les nom, prénom, profession et domicile du nouveau copropriétaire,
la date de la mutation et celle de l’entrée en jouissance.
ART. 55.
Mutation à titre onéreux
--• Principe
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction
de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de
nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert
de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic,
soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte,
soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision
judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise,
atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction
de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms,
domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire
de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu
à l'article 23 (alinéa 2) de la loi. Elle doit être
faite indépendamment de l’avis de mutation prévu
à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
--•
avis de mutation (article 20 de la loi modifiée)
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le
vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic
ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation
à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être
donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée
avec avis de réception dans un délai de quinze jours à
compter de la date du transfert de propriété.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter
de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile
élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds
dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant
dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection
de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation
de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le
montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition
sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré
en violation des dispositions de l'alinéa précédent
est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L’opposition régulière vaut au profit du syndicat
mise en œuvre du privilège mentionné à l’article
19.1 de la loi.
--•
Modalités d’application
Le syndic, avant l’établissement de tout acte conventionnel
réalisant ou constatant le transfert de propriété
d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers
d'un droit réel, adresse au notaire chargé de recevoir
l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du
copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits
sur le lot, un état daté comportant trois partie.
--- Dans
la première partie, le syndic indique, d’une manière
même approximative et sous réserve de l’apurement
des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré,
au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
• Des provisions exigibles du budget prévisionnel
• Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans
le budget prévisionnel
• Des charges impayées sur les exercices antérieurs
• Des sommes correspondant au paiement par annuité des
travaux d’amélioration,(article 33 de la loi)
• Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou
au propriétaire cédant, à charge pour eux de les
porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers
inscrits.
---
Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière
même approximative et sous réserve de l’apurement
des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur,
pour le lot considéré, à l’égard du
copropriétaire cédant, au titre :
• Des avances mentionnées à l’article 51 du
présent règlement ;
• Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes
postérieures à la période en cours et rendues exigibles
en raison de la déchéance du terme prévue par l’article
19-2 de la loi.
--- Dans
la troisième partie,
Le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire,
pour le lot considéré, au titre :
• De la reconstitution des avances mentionnées à
l’article 40 du présent règlement et ce d’une
manière même approximative ;
• Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel
;
• Des provisions non encore exigibles dans les dépenses
non comprises dans le budget prévisionnel.
--- Dans
une annexe à la troisième partie de l’état
daté,
le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents,
à la quote-part afférente au lot considéré
dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses
hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu,
l’objet et l’état des procédures en cours
dans lesquelles le syndicat est partie.
Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur
saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par
l’article 20 de la loi est donnée au syndic, selon le cas,
soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier
poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation
pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un
droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné
au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant,
soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte
est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation
est donné au syndic par l’autorité qui authentifie
la convention.
--•
Répartition du paiement des provisions
A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un
lot :
• Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel
incombe au vendeur ;
• Le paiement des provisions des dépenses non comprises
dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou
acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité
• Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé
par l’approbation des comptes, est porté au crédit
ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire
lors de l’approbation des comptes.
Toute convention contraire aux dispositions du présent item n’a
d’effet qu’entre les parties à la mutation à
titre onéreux.
ART. 56.
Election de domicile par les nouveaux propriétaires
Les présentes réglementations seront obligatoires pour
tous les copropriétaires présents ou futurs ; il en sera
fait mention dans chacun des contrats d'aliénation d'attribution
ou de partage et les nouveaux propriétaires s'obligeront à
leur exécution pour laquelle ils devront notifier au syndic leur
domicile réel ou élu en France métropolitaine,
faute de quoi ou à défaut de l'avoir fait, ce domicile
sera élu de plein droit dans l'ensemble immobilier.
CHAPITRE
8
.................................................................................îhaut
Administration
du syndicat secondaire
Section 1 : Le syndicat secondaire
ART.
57.
--• Le Syndicat
secondaire
L’ensemble des copropriétaires des 12 immeubles constituant
le bâtiment « SUPER ROUVIERE » ont créé
Le 16 Octobre 2004, un syndicat secondaire qui est doté de la
personnalité civile.
Le syndicat est régi par la loi n°65-557 du dix juillet mil
neuf cent soixante cinq et le décret n°67-223 du dix sept
mars mil neuf cent soixante sept
L'objet d'un ou plusieurs des syndicats secondaires peut être
étendu dans les conditions prévues à l'article
27 de la loi n°65-557 du dix juillet mil neuf cent soixante cinq
Le syndicat secondaire a qualité pour agir en justice, tant en
demandant qu'en défendant
Il peut modifier le présent règlement de co-propriété.
Les décisions qui sont de la compétence du syndicat sont
prises par l'assemblée des co-propriétaires le composant.
Elles sont exécutées par le syndic, comme il sera expliqué
plus loin.
Le siège du syndicat secondaire est situé dans le bâtiment
--•
Objet du syndicat secondaire
Le syndicats secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien
et l'amélioration interne des immeubles constituant le bâtiment
« SUPER ROUVIERE ».
Le syndicat secondaire peut décider du ravalement d'un ou des
immeubles dont il a la charge en respectant l'harmonie de l'ensemble
immobilier.
En outre, le syndicat secondaire assure le fonctionnement des éléments
d'équipement et des services propres à ceux des bâtiments
dont l'administration forme son objet.
Section 2 : Le service des immeubles
ART.
58.
Concierges
• Les services communs de chaque immeuble seront assurés
par un concierge engagé et dirigé par le syndic.
• Le contrat de travail est établi par le syndic aux conditions
de la convention collective.
• Le concierge habitera obligatoirement dans les locaux spécialement
affectés à cet effet. Il devra entretenir les parties
communes de l'immeuble en état constant de propreté et
d'une manière générale, il devra se conformer aux
prescriptions, clauses et conditions de son contrat de travail. Une
fois par an il fera visiter son appartement au syndic qui doit s’assurer
du bon entretien
• Il devra prévenir le syndic, sans aucun retard, de tout
incident qui se produirait pouvant nuire à l'immeuble, et de
toute dégradation ou détérioration dont il aurait
connaissance, de façon que toutes les mesures puissent être
prises immédiatement.
• Enfin, d'une façon générale, le concierge
devra exécuter les ordres qui lui seront donnés par le
syndic dans l'intérêt de chaque immeuble.
Section
3 : Le syndic .............................................................îhaut.
ART.
59.
Nomination
Les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute
personne physique ou morale.
Le syndic peut notamment être choisi parmi les copropriétaires
ou les conjoints de ceux-ci.
Le syndic est nommé par l'assemblée générale
aux conditions prévues de l’article 25
Si l'assemblée générale, dûment convoquée
à cet effet, ne nomme pas de syndic, il est désigné
par le président du tribunal de grande instance, dans les conditions
et avec les effets prévus par l'article 46 du décret du
17 Mars 1967.
Dans tous les cas autres que celui envisagé à l'alinéa
précédent, où le syndicat est dépourvu de
syndic, le président du tribunal de grande instance désigne,
dans les conditions prévues par l'article 47 du décret
précité, un administrateur provisoire, chargé notamment
de convoquer l'assemblée générale en vue de la
nomination du syndic.
ART.
60.
Durée de la fonction
La durée de fonction du syndic ne peut excédée
trois ans calendaire, la date de départ du contrat retenue est
celle de l’assemblée générale qui l’a
élu.
La fonction du syndic peut être renouvelable dans les mêmes
conditions et avant la date anniversaire indiquée dans l’alinéa
précédent.
ART. 61.
Contrat
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise
d’effet ainsi que les éléments de détermination
de la rémunération du syndic. Il détermine les
conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité
avec les dispositions législatives. Il doit être voté
par l’assemblée générale à la majorité
absolue, et le cas échéant à la majorité
simple.
ART. 62.
Fin de contrat
A compter de la cessation de ses fonctions, le syndic est tenu à
l'égard de son successeur, de lui remettre dans le délai
d'un mois :
• Les informations concernant la situation de trésorerie,
• La totalité des fonds immédiatement disponibles,
• L’ensemble des documents et archives du syndicat accompagnés
d’un bordereau récapitulatif de ces pièces dont
une copie nécessairement sous la forme informatique (PC système
Windows lisible) remise au conseil syndical.
Dans un délai de deux mois :
• Verser le solde des fonds disponibles après apurement
des comptes et lui fournir l'état des comptes des copropriétaires
ainsi que celui des comptes du syndicat.
En cas d'inobservation de ces délais, le nouveau syndic ou le
président du conseil syndical pourra, après mise en demeure
restée infructueuse, demander au juge statuant en référé,
d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds ainsi
que le versement des intérêts dus à compter du jour
de la mise en demeure.
ART. 63.
Empêchement, carence
En cas d'empêchement du syndic en exercice pour quelque cause
que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits
et actions du syndicat, un administrateur provisoire peut être
désigné par décision de justice, après assignation
du syndic par tout intéressé devant le président
du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé,
dans les conditions de l'article 49 du décret.
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution
de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble
et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande
ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure
adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus
de huit jours.
ART. 64.
Révocation
L'assemblée générale peut, à tout moment,
révoquer le syndic sauf à l'indemniser si ses fonctions
sont rémunérées et si la révocation n'est
pas fondée sur un motif légitime.
ART.
65.
Démission
Si le syndic a l'intention de se démettre de ses fonctions il
doit en aviser le conseil syndical.
ART. 66.
Attributions, règles générales
Le syndic est chargé dans la limite de l'objet du syndicat qu'il
représente :
• D’assurer l'exécution des dispositions du règlement
de copropriété et des délibérations des
assemblées,
• D’administrer le bâtiment SUPER ROUVIERE, et d’assurer
notamment :
• La conservation des archives,
• La tenue de la comptabilité du syndicat. Il devra rendre
des comptes aux copropriétaires une fois l'an lors de l'Assemblée
annuelle,
• La tenue du compte copropriétaires
• La tenue du compte vendeur
• La répartition et le recouvrement des charges,
• La tenue à jour de la liste des copropriétaires
et titulaires de droits réels (avec indication des lots qui leur
appartiennent, et leur domicile réel ou élu),
• La convocation des assemblées,
• De représenter le syndicat dans tous les actes civils
et en justice, ainsi que pour la publication de l'état descriptif
de division, du règlement de copropriété ou des
modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire
l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à
la réquisition de publication.
D'une manière générale, le syndic est investi des
pouvoirs qui lui sont conférés par la loi du 10 Juillet
1965 et, notamment par l'article 18 de cette loi, ainsi que par le décret
du 17 Mars 1967.
ART. 67.
Attributions, travaux courants
• Le syndic pourvoit à la conservation des immeubles, à
leur garde et à leur entretien, par l'exécution de travaux
d'entretien courants et de travaux exceptionnels décidés
par l'assemblée et en cas d'urgence, fait procéder de
sa propre initiative, à l'exécution de tous travaux nécessaires
à leur sauvegarde.
• En ce qui concerne les travaux d'entretien courant, l’assemblée
générale des copropriétaires fixe à la majorité
des voix du syndicat le montant des marchés et contrats à
partir duquel la consultation du conseil syndical pour avis est obligatoire.
De même, l’assemblée générale fixe
à la même majorité le montant à partir duquel
la production de plusieurs devis est obligatoire.
ART. 68.
Attributions, travaux urgents
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder de sa propre
initiative, à l'exécution de travaux nécessaires
à la sécurité du bien et des personnes, et à
la sauvegarde des immeubles, il en informe les copropriétaires
et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions concernant les travaux d'entretien
courants il peut dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de
son premier approvisionnement, demander sans délibération
préalable de l'assemblée générale, mais
après avoir pris l'avis du conseil syndical, le versement d'une
provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif
des travaux.
ART.
69.
Attributions, travaux à programmer
Le syndic détermine la liste de travaux à prévoir
avec position dans le temps qu’il remet au conseil syndical aux
fins d’en faire l’étude pour la présentation
à l’assemblée générale avec définition
technique et de paiement.
ART. 70.
Attributions, personnel du syndicat
• Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat
et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les
textes en vigueur. Il visite régulièrement et se porte
garant de l’état de bon entretien des locaux (ateliers,
entrepôts) mis à la disposition du personnel.
• Également au moins une fois par an il visite sur rendez-vous
les loges des concierges dont il doit également s’assurer
du bon entretien, et s’en porter garant.
• L’assemblée générale a seule qualité
pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. Elle seule
choisit, sauf à déléguer cette prérogative
au syndic, au conseil syndical ou à quiconque, tout conseil ou
technicien appelé à prêter son concours au syndicat
qui en supportera le coût.
ART. 71.
Attributions, carnet d’entretien
Le syndic établit et tient à jour un carnet d'entretien
de des Immeubles dont l'assemblée générale peut
étendre le contenu selon les dispositions réglementaires
en vigueur. Il communique la partie obligatoire et la partie du contenu
complémentaire définie éventuellement par l'assemblée
générale, à tout copropriétaire, vendeur
ou non, qui lui en fait la demande.
ART. 72.
Attributions, archives
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition
ou une copie des actes énumérés aux articles 1
à 3 du décret du 17 mars 1967, ainsi que toutes conventions,
pièces, correspondances, plans, registres, documents relatifs
aux immeubles et au syndicat. Il détient en particulier, les
registres contenant les procès-verbaux des assemblées
générales des copropriétaires et les pièces
annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien
de l’immeuble et, le cas échéant, le diagnostic
technique.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes,
des procès-verbaux des assemblées générales
et des annexes.
ART. 73.
Attributions, listes des copropriétaires
• le syndic établit et tient à jour la liste des
copropriétaires membres du syndicat, avec l'indication des lots
qui leur appartiennent ainsi qu’à tous les titulaires des
droits visés à l’article 6 du décret du 17
mars 1967, il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile
réel ou élu.
Il remet, le premier janvier de chaque année au président
du conseil syndical un exemplaire mis à jour.
• En cours d'année, il fait connaître immédiatement
au président du conseil syndical les modifications qu'il y a
lieu d'y apporter.
• Il joint un état des mutations aux documents remis aux
copropriétaires avec la convocation aux assemblées générales.
ART. 74.
Attributions, comptabilité
Le syndic tient la comptabilité du syndicat. Il l’organise
de façon à faire apparaître la position comptable
de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.
Il prépare le budget prévisionnel qui est voté
par l'assemblée générale.
Le syndic tient à disposition, à l'occasion de toute vérification,
le grand livre, le livre journal, les deux balances, et, le cas échéant,
les journaux auxiliaires.
Il doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à
recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes:
-créances sur opérations courantes
-créances sur travaux de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet
1965 et opérations exceptionnelles
-créances sur avances
-créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.
Par
ailleurs, le syndic doit tenir le livre journal ainsi que le grand livre
des comptes du syndicat.
Il édicte deux balances générales des comptes,
l'une édictée selon la nomenclature comptable du présent
arrêté, l'autre selon les clés de répartition
des charges prévues par le règlement de copropriété,
les deux balances devant être concordantes.
En
cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux
des pièces justificatives sont transmis au successeur; le syndic
sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies
des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour
la justification des opérations comptables qui lui incombaient.
ART. 75.
Attributions, dépôts de fonds
• Le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai
toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte
du syndicat concernant les charges de copropriété.
• Le choix de la banque appartient à l’assemblée
générale ou par délégation de celle-ci,
au conseil syndical. L'assemblée générale peut
en décider autrement à la majorité absolue et,
le cas échéant, à la majorité simple, lorsque
l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions
de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations
portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic
dont l'activité est soumise à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance
par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein
droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois
suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés
avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
• La décision par laquelle l’assemblée générale
dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé
au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est
donnée. Cette dispense est renouvelable mais non transmissible
à un autre syndic.
• Toute somme reçu par le syndicat de quelque provenance
que ce soit, en dehors des provisions de charges (budget ou charges
spéciales votés en assemblée générale)
sera inscrite immédiatement au compte de chaque immeuble au prorata
de ses tantièmes généraux, et versée sur
le compte du fonds de roulement (défini à l’article
76 ci-dessous). Les copropriétaires de l’immeuble réunis
en assemblée spéciale de l’immeuble ou au cours
de l’assemblée générale par vote des seuls
copropriétaires d’un immeuble, sur résolution prévue
dans la convocation, voteront sur la destination de ces sommes. L’utilisation
de ces fonds doit respecter les termes du règlement de copropriété.
ART.
76.
Attributions, fonds de roulement
• Un fonds de roulement est voté par l’assemblée
générale chaque année.
• Ce fonds est placé dans une banque différente
de celle de la trésorerie courante.
• La banque est choisie par l’assemblée générale
par une délégation du conseil syndical.
• Le syndic puisera dans ce compte si nécessité,
par virement de banque à banque.
• Le syndic se fera autorisé par le conseil syndical pour
faire des prélèvements sur ce compte.
• Le conseil syndical recevra mensuellement le relevé des
opérations et en informera l’assemblée générale.
• Un relevé du compte sera remis chaque année aux
copropriétaires.
• Le fonds de roulement est la propriété de chaque
membre du syndicat et non du syndicat, ainsi lors d’une vente,
le vendeur sera en droit de se faire couvrir de sa quote-part par l’acheteur.
ART.
77.
Attributions, actions en justice
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été
autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions
en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution
forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un
lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent
des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour
défendre aux actions intentées contre le syndicat. Dans
tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée
générale des actions introduites.
A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui
concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndic
est partie, celui-ci avise chaque copropriétaire de l'existence
et de l'objet de l'instance, dans les conditions de l’article
64 (éventuellement alinéa 2) du décret.
ART. 78.
Responsabilité du syndic
• Seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer.
Toutefois, il peut à l'occasion de l'exécution de sa mission,
se faire représenter par l'un de ses préposés.
• L’assemblée générale, peut seule
autoriser à la majorité des voix de tous les copropriétaires
une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
• Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés,
parents ou alliés jusqu’au troisième degré
inclus, ou ceux de son conjoint et de ses préposés au
même degré doit être spécialement autorisée
par une décision de l’assemblée générale.
• Il en est de même des conventions entre le syndicat et
une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa
précédent sont propriétaires ou détiennent
une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent
des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont
salariées ou préposées.
• Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut,
sans y avoir été spécialement autorisé par
une décision de l’assemblée générale,
contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient,
directement ou indirectement, une participation dans son capital.
• Les décisions d’autorisation prévues au
présent article sont prises à la majorité simple.
SECTION
4 : Le conseil syndical ..................................................................................îhaut
ART.79.
--•
Création
A l'exception du cas des Syndicats coopératifs, l'assemblée
des copropriétaires peut décider, par une délibération
spéciale de ne pas instituer de conseil syndical. Cette décision
doit être prise à la double majorité de l’article
26 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, la décision de
créer un Conseil syndical intervenant après une première
décision contraire, pourra être prise à la majorité
des voix de tous les copropriétaires, et le cas échéant
à la majorité simple.
--•
Objet
En vue d'éclairer la collectivité des copropriétaires
sur les questions concernant la copropriété, d'assister
le syndic et de contrôler sa gestion, il est créé
un conseil syndical.
Le conseil syndical constitue un organisme consultatif, il ne peut se
substituer au syndic dans l'exercice de sa mission et de ses pouvoirs.
Le conseil donne son avis sur toutes les questions qui lui sont soumises
ou dont il se saisit.
A la majorité des voix du syndicat, l'assemblée générale
peut déléguer au conseil syndical un mandat pour un objet
déterminé, d’un montant déterminé
et dans un temps déterminé. Le conseil doit rendre compte
à la prochaine assemblée.
--• composition
Le conseil syndical est composé de douze membres. Chaque immeuble
élisant son représentant.
Le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué
si plus du quart des sièges devient vacant pour quelque cause
que ce soit.
ART. 80.
Conditions d’éligibilité
Les membres du conseil syndical sont désignés en assemblée
générale parmi les copropriétaires, les accédants
ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'Article
41 de la loi n° 84-595 du 12 Juillet 1984, définissant la
location-accession à la propriété immobilière,
leur conjoint ou leurs représentants légaux. Si une société
est propriétaire de plusieurs lots dont elle attribue la jouissance
à ses associés, ceux-ci, leurs conjoints et leurs représentants
légaux peuvent être membres du conseil syndical.
ART. 81.
Election des membres
Chaque membre est élu nominativement par les copropriétaires
de son immeuble en assemblée générale aux conditions
de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour une durée
de trois ans. Ils sont rééligibles, et peuvent être
révoqués par l’assemblée générale
à la même majorité.
Au cas où l'assemblée ne parvient pas, faute de candidature
ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à
désigner les membres du conseil syndical, le procès verbal
de la délibération doit en faire explicitement mention
et doit être notifié dans le délai d'un mois à
tous les copropriétaires. A défaut de désignation
par l'assemblée à la majorité requise, le juge,
saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut
désigner les membres du conseil syndical ou constater l'impossibilité
d'en constituer un.
ART. 82.
Membres suppléants
Ces membres sont soumis aux mêmes conditions d'éligibilité
et sont désignés dans les mêmes conditions que les
membres titulaires.
En cas de cessation définitive des fonctions d'un membre titulaire,
son suppléant siège au conseil syndical, jusqu'à
l'expiration du mandat du membre titulaire qu'il remplace, jusqu’à
la prochaine assemblée avec une nouvelle élection.
ART.
83.
Organisation
• le conseil n'est plus régulièrement constitué
si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque
cause que ce soit.
• le conseil syndical désigne son président parmi
ses membres à la majorité de ceux ci, Un conseiller ne
peut être élu président plus de deux ans d’affilé,
et qu’une seule fois tous les trois ans. Une dérogation
faute de candidat, une présidence de deux ans consécutifs
pourra être admise sauf opposition de trois conseillers. A défaut
le président demeure en fonction pendant toute la durée
de son mandat au conseil syndical sauf élection d’un nouveau
président ou destitution prononcé à la même
majorité.
• Le conseil se réunit sur
- convocation de son président ou à la demande de la moitié
de ses membres, chaque fois que besoin.
- dans tous les cas où le syndic en fera la demande au président.
La présence de la moitié au moins du conseil est nécessaire
pour la validité des opérations.
• Le syndic assistera aux réunions du conseil, si le conseil
syndical le juge opportun.
• Les décisions du conseil sont prises à la majorité
des membres présents. En cas de partage, la voix du président
est prépondérante.
• Les délibérations du conseil sont constatées
par des procès-verbaux inscrits sur un registre spécial
et signés par le président. Une copie certifiée
conforme par le président de chaque délibération,
devra être automatiquement remise au syndic dans les cinq jours
qui suivent cette délibération.
• Le président répartira les tâches entre
les membres du conseil et pourra déléguer à certains
d'entre eux des missions particulières.
• Après en avoir informé le conseil, un conseiller
peut faire réunir les copropriétaires de son immeuble
en assemblée spéciale aux fins de faire exécuter
tout travaux d’entretien ou d’amélioration à
l’intérieur de son immeuble. Ces travaux, d’aménagements
ou d’améliorations ne doivent en aucun cas concerner les
façades et autres éléments communs à l’ensemble
des immeubles, et doivent strictement s’inscrire à l’intérieur
des murs de son immeuble, et respecter les termes du présent
règlement de copropriété.
ART.
84.
Attributions
• Le conseil syndical constitue un organisme consultatif, il ne
peut se substituer au syndic dans l’exercice de sa mission et
de ses pouvoirs.
• Il donne son avis sur toutes les questions qui lui sont soumises
ou dont il se saisit.
• Il assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, notamment
en participant à la préparation des comptes et du budget
à présenter en fin d’exercice à l’assemblée
générale. Le conseil syndical sert de trait d’union
entre le syndic et les membres du syndicat dans l’intervalle des
assemblées.
• Il a la possibilité d'exiger du syndic à tout
moment la transmission de tout document ou archive intéressant
la gestion du syndicat.
• Il reçoit en outre, sur sa demande, communication de
tout document intéressant le syndicat.
• Il étudie toutes les questions que le syndic renverra
à son examen, et lui présente les observations et les
desiderata des copropriétaires.
• Un ou plusieurs membres du conseil, habilités à
cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie de toutes
pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à
la gestion du syndic, et, d'une manière générale,
à l'administration de la copropriété. Ils peuvent
se faire assister, pour l'exercice de ces investigations, par toute
personne désignée par le conseil syndical par vote des
membres à la majorité simple des présents.
• Le conseil syndical peut également recevoir d'autres
missions ou délégations de l'assemblée générale
statuant à la majorité de l’article 25 de la loi
du 10 juillet 1965.
• Le conseil fait sur les comptes de gestion un rapport détaillé
lors de l'assemblée générale afin d'éclairer
les copropriétaires sur la marche de la copropriété
et les résultats de l'administration du syndic. Le rapport devra
être porté à la connaissance du syndic, cinq jours,
au moins, avant la réunion de l'assemblée.
•Il présente chaque année à l'assemblée
générale, un rapport d'activité portant notamment
sur les avis qu'il a donnés au syndic, au cours de l'exercice
écoulé, sur le contrôle de la gestion du syndic
et sur l'exécution des missions et délégations
que l'assemblée générale aurait pu lui confier.
• Le président du conseil syndical devra fournir à
tous les membres du conseil qui lui en feront la demande, copie des
documents concernant la gestion de la copropriété, à
charge pour lui de les demander au syndic.
• Le conseil syndical recevra avant toute embauche de personnel
par le syndic, le curriculum vitae et copie du contrat futur du postulant
pour donner avis.
ART. 85.
Dépenses du conseil
• Les fonctions de président et de membre du conseil syndical
ne donnent pas lieu à rémunération.
• Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission,
prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut
aussi, sur une question particulière, (comptable, conseiller
juridique, architecte et autres techniciens du bâtiment, associations
d’aide aux copropriétaires etc..) demander un avis technique
à tout professionnel sous réserve d’un vote majoritaire
du conseil par les membres présents.
• Les dépenses nécessitées par l'exécution
de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes
d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées
par le syndic.
SECTION 5 : Les assemblées générales
................................. .îhaut
ART. 86.
Définition
• La réunion de tous les copropriétaires formant
le syndicat secondaire constitue l'assemblée générale.
• L’assemblée générale des copropriétaires
est l'organe délibérant du syndicat secondaire. Elle peut
être ordinaire ou extraordinaire
• Les assemblées générales des copropriétaires
ne délibèrent valablement que sur les questions régulièrement
inscrites à l’ordre du jour.
• Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes
questions non inscrites à l'ordre du jour.
ART. 87.
Lieu de réunion
Les assemblées se tiennent à Marseille à l'adresse
indiquée dans la convocation. De préférence dans
le 9ème, 8ème ou 10ème arrondissement
ART. 88.
Epoque de réunion
• L’assemblée ordinaire des copropriétaires
se tient chaque année au jour, heure et lieu fixés par
le syndic après consultation du conseil syndical, dans un délai
de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable.
• En cas de nécessité, le syndic peut convoquer
une autre assemblée générale qui sera dite extraordinaire.
ART. 89.
Initiative de la convocation
• les convocations seront faites soit par le syndic de sa propre
initiative, ou à la demande de copropriétaires représentant
au moins le quart des tantièmes de charges, ou à la demande
du conseil syndical avec mise en demeure en cas de négligence
du syndic. • si la mise en demeure de convocation adressée
au syndic reste infructueuse pendant plus de huit jours, l’assemblée
générale des copropriétaires est valablement convoquée
par le président du conseil syndical.
•s’il n’existe pas de conseil syndical ou si le président
de ce conseil ne procède pas à la convocation, tout copropriétaire
peut se faire habiliter à convoquer l’assemblée
dans les conditions prévues par l’article 50 du décret
du 17 mars 1967. Par voie d’assignation devant le tribunal de
grande instance statuant « en matière de référé
»
ART. 90.
Mode et délais de la convocation
• Les convocations sont remises contre émargement d’une
feuille ou d’un registre de convocations, ou notifiées
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
• Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins quinze
jours avant la date de la réunion. Le point de départ
pour la computation de ce délai correspond au lendemain du jour
de la présentation de la lettre recommandée aux copropriétaires
ou de celui du lendemain de la remise contre émargement.
• en cas de seconde assemblée sur le même ordre du
jour, dans le cas prévu par l’article 25 de la loi du 10
juillet 1965, le délai de convocation peut être réduit
à huit jours.
ART. 91.
Personnes à convoquer
• Tous les copropriétaires
• Toutes les personnes membres d’une société
jouissant par l’intermédiaire de cette dernière,
d’une ou plusieurs fractions de l’ensemble immobilier.
ART. 92.
Destination des convocations
• Les convocations seront envoyées à la dernière
adresse du copropriétaire, connue du syndic.
• Tout changement d'adresse dont le syndic n'aurait connaissance
qu'après la date d'envoi des convocations lui sera inopposable
et ne pourra pas être retenu comme affectant la régularité
de l'assemblée.
• Il en sera de même en cas de mutation de propriété,
dans ce cas, la convocation sera valablement adressée à
l'ancien copropriétaire jusqu'à ce qu'il ait été
justifié de la mutation au syndic. Il ne sera pas tenu compte
des changements d'adresses provisoires.
• En cas d'indivision, la convocation sera valablement adressée
à l'un quelconque des co-indivisaires, ou au mandataire de ceux-ci,
ou aux héritiers ou représentant non dénommé
du copropriétaire défunt au dernier domicile de celui-ci
connu par le syndic.
• Dans le cas où la propriété serait démembrée
en nue-propriété et usufruit, la convocation sera adressée
à l'usufruitier sauf convention contraire des parties, notifiée
au syndic.
• En cas de pluralité d’usufruitiers ou de bénéficiaires
d’un droit d’usage ou d’habitation, les stipulations
de l’alinéa précédent relatif à l’indivision
sont également applicables.
• Tout copropriétaire résidant hors de France qui
n'aura pas fait élection de domicile en France sera convoqué
au dernier domicile connu de lui à l'étranger.
ART. 93.
Libellé de la convocation
La convocation indique le lieu, la date et l’heure de la réunion,
ainsi que la liste des résolutions mises à l’ordre
du jour. Le syndic ou à défaut, la personne habilitée
à convoquer l’assemblée choisit le lieu de la réunion
qui ne pourra être tenue hors des limites communales.
ART. 94.
Contenu de la convocation
Sont
notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du
jour :
-• Pour la validité de la décision :
1° L’état financier du syndicat des copropriétaires
et son compte de gestion général, lorsque l’Assemblée
est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont
présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice
précédent approuvé et doivent être conformes,
ainsi que ceux du ?2° ci-après, aux modèles définis
par le décret comptable ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif
du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée
est appelée à voter le budget prévisionnel ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel
à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’Assemblée
est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché,
notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du Syndic, lorsque l’Assemblée
est appelée à désigner le représentant légal
du Syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionnée
à l’article 39 du décret du 17 mars 1967 ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de
l’état descriptif de division, de l’état de
répartition des charges ou le projet de modification desdits
actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant
le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l’Assemblée
est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées
aux Articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa),
18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas
1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi, et le
projet de résolution tendant à autoriser, s’il y
a lieu, le Syndic à introduire une demande en justice ;
-•
Uniquement pour l’information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L’état détaillé des sommes perçues
par le Syndic au titre de sa rémunération ;
L’avis rendu par le Conseil syndical lorsque sa consultation est
obligatoire.
ART. 95.
Tenue de l’assemblée, émargement,
bureau de séance, mandataires, pouvoirs
:-•
Emargement
• Une feuille de présence est émargée par
les membres du syndicat secondaire entrant en séance.
• Les mandataires émargeront également et inscriront
leur nom en clair sur le document
• Cette feuille est certifiée exacte par le président
de l’assemblée et les scrutateurs s’il en existe.
Elle constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est
conservée. Elle peut être tenue sous forme électronique
dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants
du code civil.
-•
Bureau de séance
• Le président de séance, les scrutateurs sont élus
séparément les uns après les autres par l’assemblée,
le secrétariat est tenu par le syndic avec l’accord de
l’assemblée; le bureau ainsi constitué autorise
le point départ de la séance.
• Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent
présider l’Assemblée, mais le syndic peut assurer
le secrétariat de la séance, sauf décision contraire
de l’Assemblée
-•
Mandataires
Les copropriétaires peuvent se faire représenter par un
mandataire de leur choix, à l’exception :
• D’un préposé du syndicat, du syndic, du
conjoint et des préposés de ce dernier
• Des incapables qui sont représentés par leurs
représentants légaux.
• En matière de curatelle, le syndic convoquera le copropriétaire
protégé et son curateur.
• en cas d’indivision, les intéressés sont
représentés par un mandataire commun désigné
par eux ou à défaut, par le Président du Tribunal
à la requête de l’un d’eux ou du syndic.
• en cas de démembrement du droit de propriété,
le nu propriétaire sera valablement représenté
par l’usufruitier ou le bénéficiaire d’un
droit d’usage et d’habitation sauf convention contraire
notifiée au syndic avant la date de la réunion. En cas
d’absence de l’un d’eux, l’autre est censé
le représenter à moins qu’il n’y ait désignation
d’un tiers mandataire.
-•
Mandats
Chaque mandataire (copropriétaire ou non) ne peut recevoir plus
de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire
peut recevoir plus de trois délégations de vote si le
total des voix dont il dispose les siennes plus celles de ses mandants
n’excède pas cinq pour cent des voix du syndicat
ART. 96.
Déroulement de l’assemblée, votes,
majorité articles 24, 25, 26, unanimité
-•
généralités
• Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix
correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
• Les décisions sont prises (sauf exceptions voir infra)
en assemblée générale, à la majorité
des voix exprimées des copropriétaires présents
ou représentés.
• Lorsque une question mise en discussion dans une assemblée
générale intéresse seulement un certain nombre
de lots ou concerne des éléments dont seuls certains copropriétaires
ont l'usage, seuls les intéressés prendront part aux votes
et disposeront d'un nombre de voix équivalent à leur quote-part
de charges de copropriété concernant la chose mise en
discussion.
-•
votes à l’article 24
Les décisions de l’assemblée générale
sont prises à la majorité des vois exprimées des
copropriétaires présent et représentés,
s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
Les abstentionnistes sont exclus du calcul de la majorité.
-•
votes à l’article 25
Les décisions suivantes ne peuvent être valablement prises
qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires
:
(a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions
relevant de la majorité simple ci-dessus ;
(b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires,
d'exécuter à leurs frais les travaux affectant les parties
communes ou l'aspect extérieur de l'Immeuble et conformes à
sa destination ;
(c) La désignation ou la révocation du Syndic ou des membres
du Conseil syndical s'il en existe un ;
(d) Les conditions de réalisation des actes de disposition sur
les parties communes ou sur les droits accessoires à celles-ci,
lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires,
telles que création de cour commune ou cession de droits de mitoyenneté
;
(e) Les modalités d'exécution des travaux obligatoires
en vertu de dispositions législatives ou réglementaires
;
(f) La modification de la répartition des charges relatives aux
services collectifs ou aux éléments d'équipement
rendue nécessaire par un changement d'usage d'une ou plusieurs
parties privatives ;
(g) Les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation
thermique du Bâtiment, le renouvellement de l'air, le système
de chauffage et la production d'eau chaude. Seuls sont concernés
par la présente disposition les travaux amortissables sur période
inférieure à dix ans ;
(h) La pose dans les parties communes de canalisations de gaines et
la réalisation d'ouvrages permettant d'assurer la mise en conformité
des logements avec les normes de salubrité, de sécurité
et d'équipement défini dans le cadre de la loi 67-561
du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat
;
(i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène
;
(j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un
réseau interne à l'Immeuble raccordé à un
réseau câblé ;
(k) L'autorisation permanente accordée à la police ou
à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les
parties communes ;
(l) L'installation ou la modification du réseau de distribution
d'électricité public destinée à alimenter
en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules,
notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules
électriques ;
(m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires
(n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de
prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
Lorsque l'assemblée générale a décidé
d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent
alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité
que celle prévue au premier alinéa, les périodes
de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une
activité autorisée par le règlement de copropriété.
En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée
à la majorité des voix de tous les copropriétaires
si le dispositif permet une ouverture à distance et à
l'unanimité en l'absence d'un tel dispositif
-•
votes aux conditions de l’article 25 règles particulières
d’application
• Lorsque l'assemblée est appelée à approuver
un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs
candidats, elle ne peut procéder à un second vote à
la majorité de l'article 25.1 ou 24 de la loi du 10 juillet 1965
qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à
la majorité de l'article 25 de la même loi.
• L’article 25.1 ne s’applique que lorsque la loi
renvoie aux conditions de majorité de l’article 25 sinon
c’est l’article 24 avec une seconde assemblée qui
est appliqué.
• Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires
n'a pas décidé à la majorité prévue
à l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers
des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la
même assemblée peut décider à la majorité
prévue à l'article 25.1 en procédant immédiatement
à un second vote, à moins que l’assemblée
ne décide que la résolution sera inscrite à l’ordre
du jour d’une prochaine assemblée.
• Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix
de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale,
si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois,
peut statuer à la majorité de l'article 24.
- Dans ce cas :
• le délai de convocation peut être réduit
à huit jours et les notifications prévues à l'article
94 (voir supra) n'ont pas à être renouvelées si
l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur
des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente
assemblée. Les convocations en vue de cette nouvelle assemblée
doivent être expédiées dans le délai maximal
de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée
générale au cours de laquelle la décision n'a pas
été adoptée.
Lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé
les conditions, la mise en concurrence pour des marchés de travaux
et de contrats divers…de fournitures…, résulte de
la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement
d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs
entreprises
-•
votes à l’article 26
Les décisions suivantes ne peuvent être valablement prises
qu’à la majorité des copropriétaires du syndicat
représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat, et
de la majorité en nombre de copropriétaires présents.
• Les actes d’acquisitions immobilières et les actes
de dispositions autres que ceux mentionnés ci-dessus.
• La modification ou l’établissement du règlement
de copropriété pour toutes les dispositions concernant
la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
• Les travaux de transformation d’addition ou d’amélioration
à l’exception des travaux rendus obligatoires en vertu
de dispositions légales ou réglementaires, compris dans
les dispositions ci-dessus relevant de la majorité absolue.
• À défaut d’avoir été approuvé
dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa
du présent article, les travaux d’amélioration mentionnés
ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité
des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers
des voix des copropriétaires présents et représentés
peuvent être décidés par une nouvelle assemblée
générale, convoquée à cet effet, qui statue
à cette dernière majorité.
-•
Unanimité
L’unanimité des voix des copropriétaires est nécessaire
pour :
• modifier la répartition des charges, sauf dans le cadre
de la subdivision d’un lot en deux ou plusieurs fractions. La
nouvelle répartition des charges devra être effectuée
conformément aux dispositions de l’article 11 de la loi.
• modifier la répartition des charges d’équipement
à la suite d’un changement de l’usage d’une
partie privative, cette modification est décidée à
la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• constater qu'une clause du règlement de copropriété
est illicite et doit être réputée non écrite.
• imposer une modification à la destination de l’immeuble.
• disposer des parties communes dont l’aliénation
porte atteinte à la destination de l’immeuble.
• à condition qu’elles soient conformes à
la destination de l’immeuble, les transformations, d’un
ou de plusieurs éléments d’équipement, les
adjonctions d’éléments nouveaux, les aménagements
de locaux à usage commun ou la création de tels locaux.
L’assemblée fixera à la même majorité
la répartition du coût des travaux et la répartition
des frais d’entretien et des réparations futures conformément
à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
• La modification ou la suppression des services prévus
dans le présent règlement de copropriété
• À quelque majorité que ce soit, l’assemblée
générale ne peut opposer à un copropriétaire,
une modification à la destination de ses parties privatives ou
aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent
du règlement de copropriété.
• Supprimer le poste de conciergerie.
-•
Travaux d’accessibilité
Les
travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent
pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement
essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité
prévues au premier alinéa de l’article vingt quatre
de la loi du dix juillet mille neuf cent soixante cinq
Est adoptée à la même majorité l'autorisation
donnée à certains copropriétaires d'effectuer,
à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes
handicapés ou à mobilité réduite qui affectent
les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes
à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux
n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments
d'équipement essentiels.
ART. 97.
Procès verbal de l’assemblée
• Un procès-verbal des décisions prisent par l’assemblée
est établi à la fin de la séance, signé
par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs.
Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures
sont établies conformément au deuxième alinéa
de l'article 1316-4 du code civil.
• Le procès-verbal mentionne les réserves éventuelles
formulées par les copropriétaires ou associés opposants
sur la régularité des décisions.
Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque
question inscrite à l’ordre du jour, le résultat
du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés
qui se sont opposés à la décision et leur nombre
de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés
qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
• Les procès-verbaux des séances sont inscrits,
à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement
ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme
électronique dans les conditions définies par les articles
1316-1 et suivants du code civil.
En tout état de cause, le Syndic conservera un registre des procès
verbaux au format papier.
ART. 98.
Effets de l’assemblée générale
• Toutes les décisions prises dans les conditions énumérées
ci-dessus sont opposables à tous les copropriétaires et
à leurs ayants cause.
• Les actions qui ont pour objet de contester les décisions
de l’assemblée doivent à peine de déchéance
être introduite près le tribunal de grande Instance par
les copropriétaires opposants ou défaillants (absents
et non représentés), dans un délai de deux mois
à compter du lendemain de la notification du procès verbal
de l’assemblée qui leur est faite à la diligence
du syndic.
• Sauf cas d’urgence, l’exécution des travaux
décidés en application des articles 25 et 26 de la loi
du 10 juillet 1965, doit être suspendue jusqu’à l’expiration
du délai de contestation ouvert aux copropriétaires en
cause.
ART. 99.
Contestations abusives
Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive, est
passible d’une amende civile en application de l’article
32-1 du code de procédure civil.
CHAPITRE 9
.................................................................................îhaut
Assurance
et reconstruction
I – assurances
ART.
100.
Chaque immeuble dépendant du bâtiment du Super Rouvière
sera assuré par le syndic à une compagnie Européenne.
• En dommages directs contre l'incendie, la foudre, les explosions,
les dégâts des eaux,
• Pour les recours des voisins ou des tiers, contre l'incendie,
les explosions, les dégâts des eaux et les accidents.
• Comme il est de l'intérêt de tous les copropriétaires
qu'un immeuble soit assuré pour un chiffre suffisant, la valeur
totale à assurer sera déterminée de façon
que chaque immeuble soit garanti à sa valeur reconstruction.
• les frais et primes relatifs à ces assurances seront
acquittés par le syndic et répartis entre les copropriétaires,
chacun faisant, par ailleurs, son affaire personnelle de toutes autres
assurances afférentes à son lot.
• En cas de sinistre afférent aux immeubles, les indemnités
allouées en vertu des polices générales seront
encaissées par le syndic, a charge pour lui d'en effectuer le
dépôt en banque, en attendant que les copropriétaires
réunis en une prochaine assemblée générale
décident de l'utilisation à donner aux fonds déposés
comme il est dit à l'article 101 ci-après.
ART.
101.
Tout copropriétaire qui voudra emprunter hypothécairement
sur son lot devra donner connaissance à son créancier
des dispositions du présent article et obtenir son consentement
pour que, en cas de sinistre, l'indemnité ou part d'indemnité
pouvant revenir au débiteur soit versée directement entre
les mains du syndic et, par suite, la renonciation du créancier
au bénéfice des dispositions de l'article trente-sept
de la loi du 13 Juillet 1930.
II – reconstruction
ART.
102
En cas de destruction totale ou partielle, la reconstruction serait
décidée et, le cas échéant, opérée
dans les conditions et avec les effets prévus aux articles 38
à 41 de la loi du dix Juillet mil neuf cent soixante-cinq , lesquels
sont ainsi conçus
Article 38
"En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée
générale des copropriétaires dont les lots composent
le bâtiment sinistré peut décider à la majorité
des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment
ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le
cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment,
la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires
sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent
à l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont
tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les
mêmes règles aux dépenses des travaux."
Article 39
"En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à
l'état antérieur au sinistre, les dispositions du Chapitre
III sont applicables."
Article 40
Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit
sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits,
affectées par priorité à la reconstruction."
Article 41
"Si la décision est prise, dans les conditions prévues
à l'article 38 ci-dessus, de ne pas remettre en état le
bâtiment sinistré, il est procédé à
la liquidation des droits dans la copropriété et à
l'indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n'est
pas reconstitué."
En cas d’amélioration ou d’addition par rapport à
l’état antérieur au sinistre, les dispositions du
Chapitre précédent sont applicables.
ART. 103.
Catastrophe technologique
En cas de catastrophe technologique, et lorsque les parties communes
sont endommagées, le Syndic convoque sous quinze jours l'assemblée
générale des copropriétaires. Cette réunion
se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions
visant à autoriser le Syndic à engager des travaux de
remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises
à la majorité simple.
CHAPITRE 10
.................................................................................îhaut
Dispositions
diverses
ART. 104.
notifications et convocations
• Les convocations aux assemblées peuvent être remises
contre émargement.
• Les notifications et mises en demeure prévues par le
présent règlement sont valablement faites par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception.
• Le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence
et de l’objet de toute instance judiciaire qui concerne le fonctionnement
du syndicat ou dans laquelle le syndicat est partie, par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception.
• La notification préalable à la prise d’inscription
de l’hypothèque légale doit être faite par
exploit d’huissier de justice.
ART. 105.
litiges
• Sans préjudice de l’application des textes spéciaux
fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées
de l’application du statut de la copropriété fixé
par la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires ou entre
un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai
de dix ans.
• D’une façon générale, les litiges
nés de l’application de la loi du 10 juillet 1965 sont
de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de
l’ensemble immobilier et les actions soumises aux règles
de procédure de la section VII du décret du 17 mars 1967.
ART. 106.
constitution de droits réels
Tout acte réalisant ou constatant un droit réel sur un
lot devra expressément remplir les conditions fixées par
l'article 4 du décret du 17 mars 1967. C'est à dire qu'il
doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire
du droit a eu préalablement connaissance du règlement
de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié
s'ils ont été publiés.
ART. 107.
clauses pénales
• En cas d’inexécution des clauses et conditions
imposées par le présent règlement, une action tendant
au paiement de tous dommages et intérêts ou astreintes
pourra être intentée par le syndic au nom du syndicat,
le tout dans le respect des dispositions énoncées ci-dessus.
• Pour le cas où l’inexécution serait le fait
d’un locataire ou occupant, l’action devra être dirigée
à titre principal contre le propriétaire bailleur.
• le montant des dommages intérêts ou astreintes
sera touché par le syndicat, et, dans le cas où il ne
devrait pas être employé à la réparation
d’un préjudice matériel ou particulier, il sera
reversée immédiatement au compte de chaque immeuble, dont
les copropriétaires décideront à la prochaine assemblée
de son utilisation.
ART. 108.
opposition du présent règlement au syndic
Avant la signature du contrat liant le syndic au syndicat, le président
de l’assemblée demandera
au syndic de signer le présent règlement qu’il devra
appliquer au cours de sa gestion. Un refus remettrait en cause son contrat.
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