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REGLEMENT DE COPROPRIETE du SYNDICAT SECONDAIRE
DU BATIMENT B dit « SUPER ROUVIERE »

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CHAPITRE 1 Dispositions générales
art.1

CHAPITRE 2 Désignation du SUPER ROUVIERE
art. 2 & 3

CHAPITRE 3 Parties communes et privatives
art. 4 à 11

CHAPITRE 4 Droits et obligations des propriétaires
art 12 à 23

CHAPITRE 5 Charges de copropriété
art 24 à 39

CHAPITRE 6 Paiement des charges, provisions et dépenses hors budget
art 40 à 52

CHAPITRE 7 Transfert de droits réels, mutations
art 53 à 56

CHAPITRE 8 Administration du syndicat
art. 57 à 99

CHAPITRE 9 Assurances et reconstruction
art. 100 à 103

CHAPITRE 10 Dispositions diverses
art. 104 à 108

CHAPITRE 11 Tableaux Annexes
Grilles ascenseurs des immeubles

PREAMBULE

L’ensemble des copropriétaires des 12 immeubles accolés dénommé « SUPER ROUVIERE » régulièrement convoqués, se sont réunis le 16 octobre 2004 en assemblée spéciale et ont créé le syndicat secondaire du bâtiment « SUPER ROUVIERE ».
Le procès verbal de ladite assemblée a été déposé au rang des minutes de maître Jourdenau pour la publication au bureau des hypothèques de Marseille le 28 novembre 2005.

Le règlement de copropriété de la copropriété de « la Rouvière - Super Marseille » dont fait partie le bâtiment « SUPER ROUVIERE », dénommé dans ledit règlement le « Bâtiment B », et qui a été établi initialement par acte de Maître Lachamps, notaire à Marseille, l’an 1961 et le 8 août, publié au 2ème bureau des hypothèques de Marseille le 24 décembre 1964 volume 889, numéro 2912/15, plus un additif du 4 janvier 1965 volume 3908 numéro 11 a, restent en vigueur pour tout ce qui n’est pas mentionné dans le présent règlement.

Il est précisé que la dénomination « bâtiment B » figurant dans le règlement général sera appelé
« BATIMENT SUPER ROUVIERE » et la dénomination « immeuble » sera appelé immeubles B1 – B2 -B 3 – B4 – B5 – B6 – B7 – B8 – B9 – B10 – B11 – B12.

 


CHAPITRE 1
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Dispositions générales


ART. 1.

- I.-- Le présent règlement de copropriété est établi conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et son décret d’application du 17 mars 1967 en sa dernière rédaction issue du décret du 27 mai 2004, dans le but de (d’):

• rappeler les parties d'immeuble qui sont communes et celles qui sont privées,
• fixer les droits et obligations des propriétaires des différents locaux composant l'immeuble, tant sur les choses qui sont la propriété privative et exclusive que sur celles qui sont communes,
• organiser l'administration des immeubles en vue de leur bonne tenue, de leur entretien, et la gestion des parties communes et de la participation de chaque propriétaire au paiement des charges,
• régler entre les différents propriétaires les rapports de voisinage et de copropriété, afin d'éviter, dans la mesure du possible toutes difficultés entre eux.
• préciser les conditions dans lesquelles le présent règlement de copropriété pourra être modifié et comment seront réglés les litiges auxquels son application pourra donner lieu.

Ce règlement de copropriété et toutes modifications qui lui seraient apportées seront opposables obligatoirement à tous les propriétaires d'une partie quelconque du bâtiment "B", leurs ayants droit et leurs ayants cause (et en cas de démembrement du droit de propriété tel que le prévoit le titre III du livre II du Code civil, aux nus propriétaires et usufruitiers et tous bénéficiaires d'un droit d’usage et d'habitation). Il fera loi commune à laquelle ils devront tous se conformer.

Tout ce qui n'est pas prévu par le présent règlement de copropriété, et dans celui du syndicat principal de la copropriété la « Rouvière » sera régi par le droit commun à défaut de décision particulière prise par l'assemblée générale ainsi qu'il sera dit ci-après.

-II.-- Il sera fait mention du présent règlement de copropriété dans tous les actes et contrats déclaratifs et translatifs de propriété concernant les locaux des immeubles et les nouveaux propriétaires seront tenus à son exécution et devront faire élection de domicile attributive de juridiction à Marseille faute de quoi ce domicile aura lieu de plein droit au lieu de situation des immeubles.

 


CHAPITRE 2
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Désignation du bâtiment « SUPER ROUVIERE »


ART. 2.

Le présent règlement de copropriété s'applique exclusivement au bâtiment dit « SUPER ROUVIERE » lui-même faisant partie d’un ensemble immobilier général « La Rouvière –Super Marseille » édifié sur un terrain situé à Marseille, quartier La Panouse, boulevard du Redon d'une superficie de vingt-sept hectares cinquante-trois ares trente-sept centiares, - ledit ensemble composé indépendamment de certains autres lots, constructions, dépendances (commerces, garages), de bâtiments à usage principal d'habitation, portant au plan de masse y annexé, les lettres A, B, C, D, E, F, G.


ART. 3.

Le bâtiment « SUPER ROUVIERE » est composé de douze immeubles accolés et séparés par des joints de dilatation qui les rendent indépendants les uns des autres.
Tous les immeubles ont 20 étages sur rez-de-chaussée et 4 niveaux de sous-sol comprenant caves et boxes de garage.
Les immeubles sont numérotés de 1 à 12.
Les immeubles numérotés de 1 à 6 composent le « SUPER 2 » et ceux numérotés de 7 à 12 composent le « SUPER 1 » ;

CHAPITRE 3
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Parties communes et Parties Privatives


Section I : Limites

ART. 4.

Chaque propriétaire aura la propriété exclusive de son appartement, de sa cave et/ou de son garage.
La propriété privée comprendra, en général, tous les ouvrages ou parties d'ouvrages dans ses limites intérieures de l'appartement ou du garage. Les limites de la propriété privée avec les propriétés mitoyennes et les parties communes sont définies ci-après, à savoir :

ART. 5.
Limites du Syndicat secondaire avec le syndicat principal
En façade côté mer, la limite du syndicat secondaire se situe à l’aplomb du mur extérieur des garages.
En façade coté colline, on considèrera deux alignements :
Le premier à l’aplomb du mur extérieur de façade
Le second à l’aplomb du perron sur ses trois cotés (un en façade limité par la marche, les deux autres limités par les murs de soutien de la couverture dudit perron.
En pignon de l’immeuble12, et de celui de l’immeuble 1, la limite du syndicat secondaire se situe à l’aplomb du mur extérieur de chacun de ces pignons.


ART. 6.
Limites des propriétés mitoyennes.
Dans le cas où les séparations d'appartements ou de garages sont constituées par l'ossature de l'immeuble, c'est-à-dire sur le plan horizontal par les dalles de planchers et plafonds, sur le plan vertical par les murs en béton armé, elles sont considérées comme parties communes.
Dans le cas où les séparations d'appartements ou locaux seraient constituées par des murettes ou cloisons qui ne participent pas à l'ossature de l'immeuble, ces dernières seraient considérées comme mitoyennes.


ART. 7.
Limites avec les parties communes.
Les ouvrages qui séparent les appartements ou garages des parties communes, quelle que soit leur nature, c'est-à-dire faisant partie intégrale de l'ossature ou non, seront toujours considérés comme parties communes.
En ce qui concerne les façades, elles seront communes, à l'exception des menuiseries et ouvrages annexes (vitres. stores, garde-corps de balcon, etc...) qui sont propriété privée.
D'une manière générale, la propriété privée comprendra tous les ouvrages ou parties d'ouvrages situés dans les limites intérieures des appartements ou locaux, c'est-à-dire à l'intérieur des locaux dont chacun aura l'usage exclusif.
En ce qui concerne les canalisations et conduits qui sont situés dans le volume de l'appartement, seront seuls considérés comme propriété privée ceux qui seront exclusivement affectés à l'usage de l'appartement ou des locaux

 

Section II : Parties privatives ................................................îhaut


ART. 8.
--. Définition
Les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque propriétaire, c'est-à-dire des locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires.

--. Composition
Elles comprennent notamment, pour chacun des locaux privés compris dans un immeuble collectif, mais seulement si les choses énumérées ci-dessous s'y trouvent, et sans que la présente énumération soit limitative :
• Les carrelages, dallages, parquets, y compris les lambourdes et, en général, tous revêtement ,
• Les plafonds c'est-à-dire l'enduit de plâtre qui recouvrira la dalle béton,
• Les portes palières et portes d'entrée particulières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes, volets, jalousies, garde-corps et tous accessoires de ces choses.
• Les cloisons séparatives de diverses pièces avec leurs portes (sous réserve de ce qui va être dit en fin de la présente nomenclature).
• Les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectées à l'usage du local pour la distribution de l'eau, du gaz, de l'électricité, du chauffage central, pour l'évacuation des eaux usées, etc...
• Les installations nécessaires à l'obtention de l'eau chaude, les installations sanitaires et hygiéniques, celles des cuisines (pierres à évier, vidoirs, fourneaux, etc...), les plafonds, penderies et étagères, les sonneries et installations téléphoniques.
• Les serrureries, la robinetterie, etc..
• Tout ce qui concerne la décoration, glaces, peintures, tentures, boiseries, etc, et les cloisons séparatives.
• Et, d'une manière générale, tout ce qui se trouvera à l'intérieur des locaux dont chacun aura l'usage exclusif.

--. Particularité
Les cloisons séparatives de deux appartements ou de garages appartiendront en mitoyenneté aux propriétaires de ces appartements ou boxes garages.
Celles qui sépareront les appartements et les boxes garages des parties communes (escaliers, corridors, etc.) et les murs de refend, même dans la partie qui traverse les appartements, seront propriété commune.


Section III - Parties communes .............................................îhaut


ART. 9.

Définition
Les parties communes mises sous le régime de l'indivision forcée comprennent toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local déterminé et de ses dépendances, ou celles qui sont déclarées telles par la loi et les usages.
On distingue dans le présent règlement :
• les parties communes au bâtiment
• les parties communes propres à chaque immeuble


ART. 10.
Les parties communes
du bâtiment SUPER ROUVIERE

comprennent notamment :
• le local de la station de surpression et annexe.
• le local du conseil syndical dont l’aménagement dans la citerne désaffectée, a été voté en assemblée générale le 1er avril 2006 ;
• toutes les canalisations horizontales de raccordement des l’immeubles du Super Rouvière pour l’adduction d’eau froide jusqu’au divisionnaire général installé dans chacun de ces immeubles.


ART. 11.
Les parties communes à chacun des immeubles
Les parties communes à chacun des immeubles constituant le syndicat secondaire du Bâtiment SUPER ROUVIERE comprennent notamment :
• L’ossature de immeuble c'est-à-dire les fondations, les murs de façades, de pignon et de refend, les dalles des planchers.
• Les façades dans leur intégralité à l'exception des menuiseries et leurs annexes.
• le perron et son ossature, sol, plafond, portes d’accès à l’immeuble et les locaux pour les ordures ménagères.
• L’entrée de l'immeuble et tous ses aménagements.(boîtes aux lettres, porte d’accès aux sous sol…etc…
• La totalité des édicules en toiture et, en particulier, tous les ouvrages de protection (isolation, forme de pente, étanchéité, antenne collective radiotélévision, etc...).
• Les locaux pour machineries d'ascenseur ou à tout autre usage.
• Les escaliers avec paliers y compris les halls d'étages
• Les escaliers d'accès aux caves y compris les couloirs de distribution vers les caves et allées de garages
• Les branchements particuliers à l'immeuble pour l'alimentation en eau, gaz, électricité, et évacuation des eaux usées et des eaux de pluie.
• Les locaux situés à chaque niveau dans lesquels sont aménagés les gaines utilisées par l'électricité, le gaz et autres services communs pour le passage de leurs câbles ou tuyauteries et la pose des compteurs correspondants.
• Les locaux dans lesquels débouchent les colonnes de vide-ordures, y compris toutes installations annexes.
• Les colonnes de vide-ordures, y compris les vidoirs et tous autres équipements annexes assurant leur fonctionnement.
• L’ascenseur et le monte-charge dans leur totalité, y compris les parois en maçonnerie qui les contiennent.
• Toutes les tuyauteries telles que colonnes montantes, chutes, ainsi que les gaines de ventilation ou d'aération, qu'elles soient en parties communes ou qu'elles traversent les appartements. Les conduits de ventilation sont du type unitaire, ils sont donc considérés, dans leur totalité, comme parties communes.
• Les compteurs des installations qui sont exclusivement à l'usage des parties communes, c'est-à-dire : ascenseurs et éclairage de l'ensemble des parties communes.
Et, d'une manière générale, tous les objets fixes ou mobiliers qui, par leur caractère, leur destination ou leur usage, ne sont pas au bénéfice exclusif et particulier de propriétaires déterminés, ou à l'usage commun de tous les copropriétaires de l’immeuble, l'énumération ci-dessus étant purement énonciative et non limitative.


CHAPITRE 4
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Droits et obligations des propriétaires

ART. 12.
Usage des parties privatives
• Chacun des propriétaires, aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble ou porter atteinte à sa destination, et sauf l'effet des réserves qui vont être ci-après formulées.
• Chacun des propriétaires pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant sauf à toucher les murs de refend et tout voile en béton armé formant l’ossature du bâtiment.


ART. 13.
Travaux sur les parties privatives
• tous les travaux qui seront exécutés aux divers cas visés sous le présent titre, devront être effectués sous la surveillance d’un architecte, dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé. Ce dernier devra s'adresser aux entrepreneurs agréés par le syndic pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie. Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux et de leurs suites.
• En particulier, il ne pourra effectuer aucun travail sur les murs qui constituent l’ossature, sur les façades et dans les balcons, ainsi que sur toutes les parties de la construction mitoyenne avec d'autres propriétaires ou avec des parties communes.
• Il est également interdit d'effectuer des travaux sur les conduits et gaines qui traversent l'appartement, et ses annexes, ainsi que sur les entourages (cloisonnements de protection) de ces gaines ou conduits. Les modifications ne devront pas avoir pour conséquence d'obturer ou de déplacer les orifices de quelque nature qu'ils soient, prévus dans l'appartement et ses annexes tels que grilles de ventilation, prises de conduits de fumée, tampons de ramonage ou de visite, grilles pour amenée d'air frais, etc., leur installation et leur disposition étant le fait de dispositions réglementaires
• Les modifications qui pourraient être apportées aux revêtements de sols ne devront pas conduire à augmenter la charge telle qu'elle résulte du revêtement d'origine. De plus, les conditions d'isolation devront être maintenues. En conséquence, toute modification concernant les revêtements de sols devront faire l'objet d'une demande et d'un agrément du syndic.

ART. 14.
Travaux sur les parties communes
• Les copropriétaires devront supporter sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes, et si besoin était, livrer aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire, faire ces réparations, le passage de leurs appartements et annexes, notamment pour accéder aux façades et balcons, aux conduits de fumée et canalisations qui traverseront l'appartement et ses annexes.
• Les copropriétaires devront également supporter, sans indemnité, tous les échafaudages nécessaires pour la réfection, le ravalement ou la peinture des façades, la réparation de la couverture et tous les travaux nécessaires à la totalité des choses communes.


ART. 15.
Ramonage
• Les conduits de fumée et les appareils qu'ils desservent devront être ramonés suivant les règlements d'usage.
• Les ramonages seront effectués d'une façon collective par une entreprise spécialisée unique, agréée par !e syndic. Chaque copropriétaire devra permettre au personnel de l'entreprise, l'accès aux trappes individuelles ou collectives qui pourraient se trouver dans son appartement du fait de dispositions réglementaires ainsi que pour tous travaux de ramonage qui découlent de la position de ces trappes.


ART. 16
Plaques nominales

• Le syndic assurera la fourniture, la gravure et la pose des plaques nominales qui seront apposées, sur la boîte aux lettres. En conséquence, il ne pourra être placé sur la boîte aux lettres aucun écriteau nominal à l’exception de celle définie ci-dessus.
• Tout autre écriteau réclame ou lanterne ne pourra être posé en façade sur un emplacement quelconque situé en parties communes.


ART. 17.

Antennes
L'installation d'antennes ou de paraboles extérieures individuelles devra être faite soit conformément aux dispositions de:
• l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 imposant au copropriétaire concerné de recueillir l'autorisation préalable de l'assemblée générale
• de l'article 1 de la loi numéro 66-457 du 2 juillet 1966 et de son décret d'application numéro 67-1171 du 22 décembre 1967 qui imposent à l'occupant désirant installer une antenne individuelle de faire une notification par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de l'immeuble.
Cette notification contient une description détaillée des travaux à entreprendre assortie d'un plan ou d'un schéma et doit indiquer la nature de ou des services de télévision dont la réception serait obtenue à l'aide de ladite antenne individuelle.
Si le syndicat veut s'opposer à l'installation projetée il doit à peine de forclusion, saisir dans le délai de trois mois la juridiction compétente.
Cependant, si l'installation collective permet la réception du service antenne sollicité, le syndicat peut offrir au demandeur de se raccorder à l'antenne collective ou à un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé. Cette proposition du raccordement doit être formulée dans les trois mois de la réception de la demande.
Tout projet d’installation d’antenne ou de parabole individuelle doit être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale et ne pas avoir pour conséquence de détériorer l’étanchéité du clos et du couvert de l’immeuble ni de faire courir un risque manifeste à la sécurité des personnes en cas de vent violent. En conséquence, l’assemblée générale pourra donner son accord à tout projet qui respectera les points suivants ;
- l’antenne ou la parabole sera installée en toiture, sur la terrasse de l’immeuble, à proximité des antennes et paraboles existantes
- les travaux devront être exécutés par une société spécialisée
- une assurance spéciale devra être souscrite pour garantir tous les dégâts qui pourraient être occasionnés aux parties communes
- les câbles et fils nécessaires à l’installation devront cheminer dans les gaines et chemins de câbles existants
- il est interdit de percer ou de transpercer les poutres, murs porteurs, ou les éléments du gros œuvre existants
- lorsque les travaux affecteront le gros œuvre ou l’étanchéité, ils devront être surveillés par l’architecte de l’immeuble qui pourra imposer ses directives ;
- les lieux devront être remis en l’état après l’exécution des travaux (nettoyage, évacuation des gravats) sous la responsabilité du demandeur ;
- les dépenses relatives à ces travaux, y compris la participation éventuelle de l’architecte, seront à la charge du demandeur
- le propriétaire de l’antenne ou de la parabole devra, en cas de départ, démonter son installation à ses frais et en conformité avec les règles de l’art.


ART. 18.

Harmonie de l'immeuble
• les portes d'entrée des appartements, les fenêtres persiennes, stores, garde-corps et, d'une façon générale, tout ce qui constitue ou contribue à l'harmonie des constructions ne pourra être modifié bien que constituant une propriété privative, sans autorisation de l’assemblée générale. De même les peintures des ouvrages ci-dessus, y compris les balcons, devront être réalisées suivant les couleurs décidées par l’assemblée générale.
• La pose des stores en toile sur les loggias sera autorisée que par l’assemblée générale, leur teinte, modèle et qualité de toile, seront définis par l’assemblée générale.
Chaque propriétaire est tenu de maintenir les stores de toile en bon état d'entretien, notamment en ce qui concerne la couleur qui devra être rénovée périodiquement. En cas d'inobservation de cette règle, le syndic exigera la suppression pure et simple du store incriminé (la sanction c’est une action en justice du syndicat des copropriétaires qui aura habilité le syndic – cf article 55 du décret du17 mars 1967).
• Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres et aux loggias et, d'une manière générale, sur toutes les façades quelle que soit leur exposition.
• Aucun objet ne pourra être posé sur le bord des fenêtres, fixé ou suspendu sur les garde-corps des balcons (pots de fleurs, jardinières, antennes radio et T.V., etc.)
• Il est également interdit d'effectuer tout percement, et de réaliser des scellements sur une quelconque façade de l'immeuble.


ART. 19.
Occupation
• Les appartements et locaux dépendants de chaque immeuble constituant le bâtiment SUPER ROUVIERE, ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l'immeuble, et d'une manière générale, à ce que la tranquillité des immeubles ne soit en aucun cas troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail, avec ou sans machine et outil, de quelque genre que ce soit qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, ou a gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur ou autrement, et ils devront se conformer pour tout ce qui n'est pas prévu, aux usages établis dans les immeubles bien tenus.
• L’usage des appareils de radio, télévision, électrophone, etc. est autorisé sous réserve de l'observation des règlements de ville et de police et sous réserve, également, que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par les voisins.
• Aucun moteur ne pourra être installé dans les appartements et leurs annexes, sauf les moteurs silencieux pour appareils ménagers, à condition de ne pas troubler les auditions de radio et télévision
• Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que toutes leurs installations soient maintenues en bon état de fonctionnement afin d'éviter soit des fuites d'eau, de gaz ou autres, soit des vibrations dans les canalisations, robinets, chasses, etc.
• Il ne pourra être placé, ni entreposé sur le sol des appartements ou locaux, aucun objet dont le poids excéderait la limite de charge des planchers fixée par l'architecte, de façon à ne pas compromettre leur solidité.
• Les animaux sont autorisés, mais les copropriétaires ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou bruyant. Toutefois, l'assemblée générale peut interdire la présence dans l'immeuble de chiens dangereux classés en première catégorie et ceci tant en parties communes que privatives. En aucun cas, qu'ils appartiennent ou non à des occupants du bâtiment, les chiens ou autres animaux, ne devront errer dans les parties communes.
Sans préjudice de l’application de la réglementation en vigueur, il est interdit d’élever et d’entretenir dans l’intérieur des habitations, leurs dépendances et leurs abords, et de laisser stationner dans les locaux communs des animaux de toutes espèces dont le nombre ou le comportement ou l’état de santé pourraient porter atteinte à la sécurité, à la salubrité ou à la tranquillité du voisinage.
Il est de même interdit d’attirer systématiquement ou de façon habituelle des animaux, notamment les pigeons et les chats, quand cette pratique est une cause d’insalubrité ou de gêne pour le voisinage.
• Aucune vente publique des meubles et autres objets ne pourront avoir lieu dans l'immeuble, même après décès ou par autorisation de justice.
• L’exercice des professions de quelque nature qu'elles soient est interdit dans les appartements


ART. 20.
Vols
• Chaque propriétaire ou occupant d'un local quelconque renonce à exercer aucun recours contre les autres copropriétaires pour le cas de vols commis en ses locaux privés. Chacun devra faire son affaire personnelle à ses frais de la souscription d'une assurance contre ce risque.
• En cas de location, une semblable renonciation devra être exigée de la part du locataire, à charge de prendre à son compte le recours qui pourrait être exercé par ce dernier s'il y avait lieu à recours.


ART. 21.
Règlements et usages
L'exécution de tous règlements d'hygiène, de ville ou de police, est obligatoire pour tous. Il en est de même, d'une façon générale, de tous les usages des immeubles bien tenus dans l'intérêt commun des usagers.


ART. 22.
Garages
Les garages ne pourront être affectés à d'autres usages qu'à celui auquel ils sont destinés, c'est-à-dire au remisage de voitures automobiles, motocyclettes et vélomoteurs.


ART. 23.
Usage des parties communes à chaque immeuble
constituant le bâtiment SUPER ROUVIERE
Les copropriétaires et occupants devront respecter, pour les parties communes, les servitudes établies par les présentes en l'état d'indivision forcée dans lequel elles sont situées.
Cette indivision est et reste obligatoire dans l'intérêt de tous et les propriétaires ne peuvent en demander la licitation.
D'une manière générale, chacun des propriétaires et occupants pourra user librement des parties communes suivant leur destination sous les réserves suivantes :
• Il est interdit d'encombrer les entrées, escaliers, paliers, couloirs, et d'une manière générale l'ensemble des parties communes.
• La sous commission de sécurité incendie de la préfecture exige la pose d’un système automatique pour la fermeture des portes d’accès aux escaliers de distribution aux étages, qui doit donc impérativement rester en place.
• La même sous commission de sécurité incendie de la préfecture exige que le résidant laisse le passage libre depuis la porte de l’appartement jusqu’à l’escalier de distribution aux étages.
• Les copropriétaires et occupants ne pourront exécuter ou faire exécuter de leur propre initiative aucun travail de modifications, réparations ou entretien, sur toutes les parties communes du bâtiment, c'est-à-dire, soit celles qui sont comprises dans le volume de l'appartement et de ses annexes qui traversent l'appartement, tels que tuyauteries, chutes, gaines, etc.., ou celles qui le délimitent, c'est-à-dire l'ossature, les murs de façade (pignon et refend), les planchers, le balcon,etc..
• À chaque appartement, sera attribué une boîte aux lettres située dans le vestibule d'entrée. Aucune boîte supplémentaire ne pourra être placée dans l'entrée, l'escalier ou ailleurs dans les parties communes Toutes les boîtes aux lettres seront de même modèle et de mêmes dimensions, il en sera de même pour les plaques nominales.
• Aucune publicité ne pourra être placée aux fenêtres, portes, murs extérieurs, et parois quelconques des parties communes
• Une antenne collective radio et télévision est seule autorisée pour l'ensemble de l’immeuble ou groupe d’immeubles. Pour ne pas perturber le bon fonctionnement de l'antenne collective et pour sauvegarder les garanties normales consenties, tous les branchements particuliers devront être réalises obligatoirement par l'installateur ou toute autre entreprise spécialisée agréée par le fournisseur du matériel de l'installation.
• Il ne pourra être établi ou fixé sur les façades aucun auvent, marquise, et également rien qui puisse détruire l'harmonie ou l'esthétique des bâtiments.
• L’usager des ascenseurs est tenu de respecter les dispositions à caractère impératif, qui sont affichées par le constructeur à l'intérieur des cabines. Les ascenseurs pourront être arrêtés momentanément aux fins d’entretien ou de réparations, tant en ce qui concerne l'installation proprement dite que celles dont ils dépendent (installation électrique par exemple). A ce sujet, les propriétaires ou occupants ne pourront élever aucune réclamation.
• D'une manière générale, l'utilisation du vide-ordures sera limitée aux objets qui, par leur forme, leur poids ou leur nature, ne seront pas susceptibles d'obturer le conduit, de l'endommager ou de compromettre la sécurité, tels que risques d'incendie, blessure du personnel. C'est ainsi que sera prohibé le jet d'objets volumineux, encombrants ou dangereux Le vide-ordures est du type « à voie sèche ». II est équipé, à sa partie supérieure, d'un système de ramonage qui ne devra être actionné que par un personnel qualifié désigné par le Syndic. L'usage des vide-ordures sera interdit entre 22h. et 7 h. du matin.
• L’accès du local machinerie d'ascenseur, de la toiture-terrasse dans son ensemble, des locaux de réception des ordures ménagères en rez-de-chaussée sont interdits aux résidants. Seul, aura accès à ces locaux, le personnel qualifié désigné par le syndic qui en assurera soit l'exploitation, soit l'entretien.
• Des servitudes sont imposées à la copropriété par la société des eaux, l'électricité et gaz de France pour l'exploitation et l'entretien de leurs installations telles que lignes, câbles, canalisations, postes de transformation, etc. Les conventions correspondantes peuvent être consultées dans les bureaux du Syndic.

CHAPITRE 5
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Charges du « SUPER ROUVIERE »


Conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipement présentent à l'égard de chacun
Les propriétaires s'obligent à participer, dans la proportion des tantièmes de charges affectés à leur appartement ou boxe de garage, aux frais d'entretien et réparations de l'ensemble des parties communes, ainsi qu'aux frais d’aménagement de nouveaux locaux nécessaires au fonctionnement de la copropriété et décidés par l’assemblée générale.
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Les charges sont déterminées définitivement après répartition entre les copropriétaires des dépenses annuelles, lorsqu'une décision d'assemblée générale approuve les comptes au préalable.
Les comptes individuels sont calculés pour chaque copropriétaire en répartissant les dépenses selon les catégories de charges et en tenant compte des provisions versées en cours d'exercice.
Tous les copropriétaires reçoivent, en fin d’exercice, un relevé individuel détaillé des dépenses comptabilisées au cours de cet exercice pour le syndicat secondaire du bâtiment « SUPER ROUVIERE ».
Les dispositions du présent chapitre ont pour objet :
• De définir les différentes catégories de charges,
• Et pour chacune d’elles, de fixer les lots entre lesquels elles doivent être réparties et la quotité que devra en supporter chaque lot.
Il est précisé que les charges du syndicat principal « La Rouvière » font l’objet d’un arrêté spécifique conformément au règlement de copropriété général.

ART. 24.
Les charges communes générales
Les charge communes générales du syndicat secondaire du bâtiment « SUPER ROUVIERE» sont constituées par:
• Les dépenses de ravalement :
--- de la façade du bâtiment SUPER ROUVIERE côté colline
--- et des deux pignons situés au B1 et au B12
• Les dépenses de fonctionnement et d’administration du bâtiment.
• Les dépenses de fonctionnement des éléments d’équipement communs et des services collectifs
Telles que définies à l’article suivant :


ART. 25.
Enumération des charges communes générales du bâtiment « Super Rouvière » :
Seront communes à la totalité des copropriétaires du SUPER ROUVIERE à titre purement indicatif et non limitatif, les charges suivantes :
• Les impôts, contributions et taxes, sous quelque forme que ce soit.
• Les primes d'assurances contre l'incendie, les accidents, la responsabilité civile, les dégâts des eaux et autres risques touchant le bâtiment « SUPER ROUVIERE ».
• Les salaires des chauffeurs du minibus et éventuellement des employés (hors concierges) venant à être embauchés par décision de l’assemblée générale et les charges y afférentes.
• Les frais d'enlèvement des ordures.
• Les frais d’entretien et de remplacement des canalisations pour leur partie principale, à l’exclusion des canalisations particulières aux bâtiments.
• Le paiement de la consommation d’eau commune.
• Les frais d'achat de matériel et produits d'entretien.
• Les Frais d’administration : honoraires du syndic.
• Les Frais nécessités par le fonctionnement du syndicat secondaire.
• Les frais de ravalement des façades coté colline ainsi que des deux pignons, et suivant décision en assemblée générale, les frais de peinture des fenêtres de chaque appartement au prorata du nombre de fenêtres toujours coté colline sur décision en assemblée générale.
• Les frais de reprise et/ou entretien du joint de dilatation en façade et en toiture entre les immeubles B6 et B7.(Super1 / Super 2).
• Les frais des assemblées générales.
Et d'une manière générale, les frais de personnel et de matériel, d'entretien, de réparations grosses ou menues, s'appliquant aux choses communes générales ainsi que toutes les charges qui pourraient être imposées au syndicat secondaire en application de toutes dispositions législatives ou réglementaires.


ART. 26.
Répartitions des charges communes générales
Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires de tous les lots dans les proportions indiquées au descriptif de division du règlement de copropriété du syndicat principal « LA ROUVIERE ».
Pour chaque lot, au numérateur, sera indiqué le nombre de tantièmes de charges affectées au lot considéré, et au dénominateur, le nombre total de tantièmes de charges du bâtiment « SUPER ROUVIERE » (dit bâtiment B) selon le règlement de copropriété du syndicat principal.


ART. 27.
Charges communes spéciales aux copropriétaires des groupes d’immeubles
«Super I» et « Super II »

Elles sont communes à plusieurs bâtiments :
- soit au Super1 (bâtiments B7 à B12),
- soit au Super 2 (bâtiments B1 à B6)


ART. 28.

Enumération des charges communes au Super 1 :
• Les honoraires d’architecte et autres intervenants
• Les frais de reprise et/ou entretien des toits terrasses y compris les divers édicules
• les frais de ravalement des façades coté mer, et suivant décision en assemblée générale, les frais de peinture des volets roulants toujours coté mer.
• les frais de reprise et/ou entretien des joints de dilatation en façade et en toiture entre les bâtiments B7 à B12.
• les salaires des 6 concierges et les charges y afférentes, ainsi que le loyer des 6 loges et tous les frais afférents à ces appartements et salaires.


ART. 29.

Enumération des charges communes au Super 2 :
• Les honoraires d’architecte et autres intervenants
• Les frais de ravalement des façades coté mer, et suivant décision en assemblée générale, les frais de peinture des volets roulants toujours coté mer.
• Les frais de reprise et/ou entretien des toits terrasses y compris les divers édicules
• Les frais de reprise et/ou entretien des joints de dilatation en façade et en toiture entre les bâtiments B1 à B6.
• Les salaires des 6 concierges et les charges y afférentes, ainsi que le loyer des 6 loges et tous les frais afférents à ces appartements et salaires.


ART. 30.
Répartitions des charges spéciales « SUPER 1 » et «SUPER 2 »
Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires de tous les lots dans les proportions indiquées au descriptif de division du règlement de copropriété du syndicat principal « LA ROUVIERE ».
Pour chaque lot, au numérateur, sera indiqué le nombre de tantièmes de charges affectées au lot considéré, et au dénominateur, le nombre total de tantièmes de charges du groupe d'immeubles « SUPER ROUVIERE 1 ou 2 » conformément à l’état des charges du règlement de copropriété du principa

ART. 31.
Enumération des charges spéciales d’immeuble :
Seront particulières aux copropriétaires dans chaque immeuble, les charges communes suivantes, à titre indicatif et non limitatif :
• Les frais et taxes, sous quelque dénomination que ce soit, auxquels seront assujettis toutes les choses et parties communes de l'immeuble.
• Les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à l’intérieur de l’immeuble aux canalisations d'eau, de gaz et d'électricité (sauf pour les parties de ces diverses installations pouvant se trouver à l'intérieur de chaque appartement ou local et réservé au seul appartement), aux conduits d'aération, aux entrées, locaux de service, accès aux caves et couloirs de distribution, ascenseurs, vide-ordures et, d'une manière générale, à tous les locaux et installations affectés au service de chaque bâtiment, tuyauteries du tout à l'égout jusqu'au raccordement du collecteur.
• Le paiement de la consommation d'eau, et celle d'électricité pour les parties communes à chaque bâtiment.
• Les frais d'éclairage des entrées, des halls et de tous les locaux et parties du bâtiment à l'usage commun.
• Les frais des divers compteurs à usage commun.
• Les frais d’entretien/contrat, de consommation électrique et de réparation.
• Les frais des assemblées particulières d’un bâtiment.
• Et d'une façon générale, toutes les charges, tous les frais d'entretien et de réparations grosses ou menues n'intéressant qu’un bâtiment.


ART. 32.
Répartitions des charges spéciales d’immeuble
Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires de tous les lots composant le bâtiment l'immeuble concerné (appartement, cave et garages).
Pour chaque lot, au numérateur, sera indiqué le nombre de tantièmes de charges affectées au lot considéré, et au dénominateur, le nombre total de tantièmes de charges de bâtiment l'immeuble conformément au règlement de copropriété du syndicat principal.



ART. 33.
Enumération des charges spéciales des boxes de garage par
immeuble :
• L’entretien et la consommation de l’électricité des lots de boxes par immeuble (sur les 4 niveaux)


ART. 34.
Répartition des charges spéciales des boxes de garages

Toutes ces charges seront réparties entre les copropriétaires de tous les lots de boxes par immeuble dans les proportions indiquées au descriptif de division de l’immeuble.
Pour chaque lot, au numérateur, sera indiqué le nombre de tantièmes de charges affectées au lot considéré, et au dénominateur, le nombre total de tantièmes de charges affectées aux boxes de garage de l'immeuble concerné.


ART. 35.
Charges des Services Collectifs et d’Eléments d’Equipements communs

- I.-- Ascenseurs
Les frais d'entretien, de réparation et de remplacement d'ascenseur, la surprime d'assurance s'il en est appliqué une, ainsi que les dépenses de consommation, d'entretien et d'abonnement des compteurs électriques des ascenseurs, seront répartis, conformément à l’article 10 § 1 de la loi du 10 juillet 1965, en fonction de l’utilité que cet équipement collectif présente à l’égard de chaque lot situé dans le bâtiment de l'immeuble correspondant, suivant tableaux en annexe.

- II.-- Eau froide - surpression
Chaque immeuble constituant le syndicat secondaire étant équipé d’un compteur général divisionnaire, les dépenses relatives à l’eau froide, en l’absence de compteurs individuels installés dans les habitations, comprennent :
- L’intégralité des frais relatif au compteur général divisionnaire de l’immeuble
- la quote-part des frais de la surpression autres installations,
- la consommation individuelle d’eau.
Les dépenses d’eau froide seront réparties aux tantièmes de charges de bâtiment des lots desservis.

- III.-- Antennes de réception
Les frais d'entretien, de réparation et de remplacement des antennes ainsi que de tous les accessoires nécessaires à la réception des ondes de télévision et radiodiffusion seront répartis dans un même immeuble par parts égales entre tous les copropriétaires d’appartements.

- IV.-- Les vide-ordures
Toutes les dépenses afférentes aux vide-ordures et à leurs conduits seront réparties, dans chaque immeuble, entre tous les copropriétaires d'appartements, du premier au dernier étage inclus si le local poubelle est situé au rez de chaussée, au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes de leur immeuble, totalisée pour ces lots.

- V.-- Boîtes aux lettres
Les frais d'entretien, de réparation et de remplacement des blocs de boites à lettres seront répartis dans chaque immeuble par parts égales entre tous les copropriétaires d'appartements.

- VI.-- Eléments d’équipement général
D'une façon générale, les copropriétaires supporteront la charge de l'entretien des éléments d'équipement dont ils profiteront et qui ne seraient pas visés ci-dessus, dans les mêmes conditions que celles déterminées pour la catégorie des charges correspondantes.


ART. 36.
Charges individuelles

Sous réserve de ce qui a été dit ci-dessus, chacun des copropriétaires sera tenu de pourvoir, à ses frais exclusifs, au parfait entretien des locaux qui lui appartient et, comme tel, tenu aux réparations et au remplacement, s'il devient nécessaire, de tout ce qui constitue ses locaux.
Il sera également tenu à l'entretien des menues réparations à faire à toute cloison mitoyenne, ainsi qu'aux refends et gros murs, le tout en ce qui concerne la partie qui se trouve à l'intérieur de ses locaux.
Il paiera les primes de toutes assurances qu'il pourra personnellement contracter à raison des choses qui seront sa propriété, notamment pour les embellissements qu'il pourra apporter à ses locaux privés, et paiera les impôts, taxes et contributions auxquels il sera soumis du fait de son droit de copropriété.
Les copropriétaires des garages auront à leur charge exclusive l'entretien, les réparations et les réfections de leurs rideaux de fer ou grilles leur servant de fermeture.
La redevance de location, les frais d'achat, de remplacement et d'entretien de tous compteurs à l'usage des parties privatives seront à la charge de chaque copropriétaire.
Chaque copropriétaire ayant l'usage de la gaine vide-ordures, dans ses parties privées, supportera à ses frais exclusifs l'entretien et les réparations du vidoir dont il aura l'usage.


ART. 37.
Révision judiciaire des charges

Avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux d’un lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
• Procédure aux fins de réduction des charges :
L’action en justice visée à l’article 12 de la loi est intentée à l’encontre du syndicat.
• Procédure aux fins de relèvement des charges :
L’action en justice visée à l'article 12 de ladite loi est intentée à l’encontre de ce copropriétaire. A peine d’irrecevabilité de l’action, le syndicat est appelé en cause.


ART. 38.
Intervention de copropriétaire et désignation d’un mandataire de justice

Chaque fois qu’une action en justice intentée contre le syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence une révision de la répartition des charges, et indépendamment du droit pour tout copropriétaire d'intervenir personnellement dans l’instance, le syndic ou tout copropriétaire peut, s’il existe des oppositions d’intérêts entre les copropriétaires qui ne sont pas demandeurs, présenter une requête au président du tribunal de grande instance en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc. Dans ce cas, la signification des actes de procédure est valablement faite aux copropriétaires intervenants ainsi qu’au mandataire ad hoc.


ART. 39.
Incidence de la modification des lots sur la répartition des charges

En cas de division de lots, il sera attaché à chacun des nouveaux lots, au prorata des surfaces créées, un nombre de tantièmes de la propriété des parties communes, un nombre de tantièmes pour le paiement des charges communes générales et spéciales, tandis que les tantièmes pour le paiement des charges relatives aux éléments d’équipements communs ayant une utilité objective pour ces nouveaux lots devront être fixés en assemblée. En cas de réunion de lots, le nouveau lot créé cumulera les tantièmes des lots réunis.
Le modificatif à l’état descriptif de division et du règlement de copropriété sera présenté à l’assemblée générale qui l’approuvera à la majorité simple. A défaut de décision, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de la situation de l'immeuble à effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.


CHAPITRE 6
.................................................................................îhaut
Paiement des charges,
provisions et dépenses hors budget


ART. 40.
Généralités

La comptabilité du syndicat des copropriétaires est gérée selon le système des charges à échoir, appelé aussi mode de gestion provisionnel.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.
Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :
• sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.
• sont nommés fonds de roulement, les sommes avancées par tous les copropriétaires en accord avec le règlement de copropriété ou suivant une décision de l’assemblée générale, pour constituer des réserves de trésorerie. Les avances, réactualisées à chaque exercice appartiennent au copropriétaire et non au syndicat, et sont donc remboursables aux copropriétaires, notamment en cas de vente et doivent, en ce cas, être reconstituées auprès du ou des acquéreurs.


ART. 41.
Décret n° 67-223 art. 35 remplacé par décret n° 2004-479 art.23

Le syndic peut exiger le versement :
1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, dont le montant est fixé par l’assemblée générale et qui pourra être modifié ensuite par celle-ci statuant à la majorité simple, mais qui ne peut excéder 1/6ième du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel pour les dépenses courantes dont le total appelé doit être équivalent au budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, avec la possibilité pour l'assemblée de moduler le montant de chacun des appels et le nombre de ces appels ;
3° Des provisions pour les dépenses exceptionnelles non comprises dans le budget prévisionnel ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux éventuellement adopté par l’assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale.
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.


ART. 42.
Recouvrement des charges et provisions

• Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité mentionnée à l’article 43 ci-après , un avis indiquant le montant de la provision exigible.
• Pour les dépenses exceptionnelles non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.


ART. 43.
Provisions

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée.
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision trimestrielle, et pour laquelle l’avis aura été remis dans les délais réglementaires, les autres provisions de l’exercice non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. (L.n°65-557, art.19-2 + L.n°2000-1208, art.81) Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement de ces provisions devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Dans l’intervalle, après consultation du conseil syndical et en cas de vote positif en assemblée générale, les autres propriétaires devront faire l'avance nécessaire pour parer aux conséquences de cette défaillance.


ART. 44
Intérêts de retard

Les sommes dues au titre des provisions et des charges portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.


ART. 45.

Protocole de recouvrement des charges ou provisions

Outre, la procédure spéciale suscitée en matière de provisions, le syndic devra appliquer les mesures de recouvrement selon le protocole suivant :
Le copropriétaire doit avoir réglé son appel provisionnel ou son appel de charges dans les 15 jours de sa date d’exigibilité
Une fois ces délais expirés, le syndic adressera une lettre de relance ordinaire au copropriétaire. À défaut de réaction du copropriétaire débiteur dans le délai de 15 jours, le syndic mettra le copropriétaire en demeure de payer, par lettre recommandée avec accusé de réception dont les frais seront directement imputés au copropriétaire débiteur.
Cette mise en demeure fera automatiquement courir les intérêts de retard au taux légal fixé annuellement par la banque de France
Le syndic pourra proposer au débiteur de bonne foi un échéancier qui devra être scrupuleusement suivi par le débiteur sous peine de caducité.
Si le débiteur reste défaillant plus de trois trimestres consécutifs ou si la créance du syndicat dépasse un seuil déterminé par l’assemblée générale, le syndic devra faire inscrire une hypothèque légale sur le lot, au profit du syndicat, après mise en demeure par exploit d’huissier restée infructueuse. Les frais de commandement préalable à la prise d’hypothèque légale et les frais de publicité foncière resteront à la charge du débiteur et imputés directement sur son compte individuel


ART.46.
Privilège immobilier du syndicat

Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'Article 33 de la loi, c'est à dire demande à étaler, sur dix ans au plus, le paiement de sa quote-part de charges de travaux ‘’d’amélioration, particulièrement ceux relevant de l’article 30 de la loi’’ qu'il a refusé de voter.
Les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée, à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Parallèlement à la prise d’hypothèque légale, le syndic engagera toute action judiciaire conformément à l’Article 55 du décret :
• Injonction de payer au juge de proximité pour une somme de moins de 4.000€
• Injonction de payer au juge d’instance pour un montant entre 4.000 et 10.000€
• Tribunal de grande instance avec avocat au-delà de 10.000€


ART. 47.
Indivisibilité solidarité

Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire.
Dans le cas ou un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, chacun sera tenu d'acquitter sa quote-part de charges en fonction de ses droits dans l'indivision, les co-indivisaires n'étant tenus que conjointement et non solidairement. Le syndic devra, en cas de désignation d'un mandataire commun, effectuer toutes démarches nécessaires auprès de ce dernier.
De leur côté, les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation, seront tenus solidairement vis à vis du syndicat, qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée.


ART. 48.
Aggravation des charges

Les copropriétaires qui aggraveraient ou augmenteraient par leur fait personnel, ou le fait de leurs locataires et gens à leur service, ou par l’abus de leur droit, les charges communes, auront seuls à supporter les frais et dépenses ainsi occasionnées.
Mais cette clause ne peut recevoir application que dans le cadre des règles générales de la responsabilité civile. L’existence de la faute relève de l’appréciation des tribunaux et non de celle de l’assemblée. Il en est de même de ses conséquences et de la réparation du préjudice causé.


ART.49.
Conditions de recouvrement des frais récupérables

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. (loi ENL du 13 juillet 2006).


ART. 50.
Frais individuels

Le syndic pourra imputer individuellement certaines dépenses de gestion prédéfinies
(exemples : fourniture de documents tels le carnet d’entretien ou les copies de procès verbaux, formalités de renseignements préalables à la vente, calcul des charges récupérables, gestion de sinistre privatif), pour leurs montants réels, à la demande du copropriétaire.
Les prestations particulières généralement indiquées dans le contrat du syndic sont réputées liées le syndic au syndicat et non le syndic au copropriétaire.


ART. 51.
Travaux hors budget

Les travaux non compris dans le budget prévisionnel sont :
• Les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance.
• Les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance.
• Les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments.
• Les études techniques, telles que les diagnostics et consultations.
• Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles dès le vote, selon les modalités votées par l'assemblée générale qui devra impérativement fixer des dates d’échéances de paiement.


ART. 52.

Travaux de maintenance

Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun, ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance, les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs.

CHAPITRE 7
.................................................................................î
haut
Transfert de droits réels, mutations

 

• Les dispositions du présent chapitre s’appliquent non seulement aux mutations qui portent sur le droit de propriété, mais encore à celles qui ont pour objet l’un de ses démembrements, c’est-à-dire la nue-propriété, l’usufruit et les droits d’usage ou d’habitation.
• Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier de copropriétaire qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.

ART. 53.
Notification des mutations

Tout acte réalisant ou constatant un droit réel sur un lot devra expressément remplir les conditions fixées par l'article 4 du décret. C'est à dire qu'il doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié s'ils ont été publiés et du descriptif de division. Conditions pour que ces documents lui soient opposables.


ART. 54.

Mutation à titre gratuit

En cas de mutation à titre gratuit, les ayants cause universels et à titre universel doivent, dans les deux mois du décès, justifier au syndic de leur qualité d'héréditaires par une lettre du notaire chargé de régler la succession.
Si l’indivision vient à cesser par suite d’un acte de partage, cession ou licitation entre héritiers, le syndic doit en être informé dans le mois de cet événement par une lettre du notaire rédacteur de l’acte contenant les nom, prénom, profession et domicile du nouveau copropriétaire, la date de la mutation et celle de l’entrée en jouissance.


ART. 55.
Mutation à titre onéreux

--• Principe
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi. Elle doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
--• avis de mutation (article 20 de la loi modifiée)
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19.1 de la loi.
--• Modalités d’application
Le syndic, avant l’établissement de tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois partie.
---
Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
• Des provisions exigibles du budget prévisionnel
• Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
• Des charges impayées sur les exercices antérieurs
• Des sommes correspondant au paiement par annuité des travaux d’amélioration,(article 33 de la loi)
• Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
---
Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :
• Des avances mentionnées à l’article 51 du présent règlement ;
• Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi.
---
Dans la troisième partie,
Le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
• De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 40 du présent règlement et ce d’une manière même approximative ;
• Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
• Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

--- Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté,
le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi est donnée au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.
--• Répartition du paiement des provisions
A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
• Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;
• Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité • Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
Toute convention contraire aux dispositions du présent item n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.


ART. 56.
Election de domicile par les nouveaux propriétaires

Les présentes réglementations seront obligatoires pour tous les copropriétaires présents ou futurs ; il en sera fait mention dans chacun des contrats d'aliénation d'attribution ou de partage et les nouveaux propriétaires s'obligeront à leur exécution pour laquelle ils devront notifier au syndic leur domicile réel ou élu en France métropolitaine, faute de quoi ou à défaut de l'avoir fait, ce domicile sera élu de plein droit dans l'ensemble immobilier.

CHAPITRE 8
.................................................................................î
haut
Administration du syndicat secondaire


Section 1 : Le syndicat secondaire

ART. 57.
--• Le Syndicat secondaire
L’ensemble des copropriétaires des 12 immeubles constituant le bâtiment « SUPER ROUVIERE » ont créé Le 16 Octobre 2004, un syndicat secondaire qui est doté de la personnalité civile.
Le syndicat est régi par la loi n°65-557 du dix juillet mil neuf cent soixante cinq et le décret n°67-223 du dix sept mars mil neuf cent soixante sept
L'objet d'un ou plusieurs des syndicats secondaires peut être étendu dans les conditions prévues à l'article 27 de la loi n°65-557 du dix juillet mil neuf cent soixante cinq
Le syndicat secondaire a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant
Il peut modifier le présent règlement de co-propriété.
Les décisions qui sont de la compétence du syndicat sont prises par l'assemblée des co-propriétaires le composant. Elles sont exécutées par le syndic, comme il sera expliqué plus loin.
Le siège du syndicat secondaire est situé dans le bâtiment
--• Objet du syndicat secondaire
Le syndicats secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne des immeubles constituant le bâtiment « SUPER ROUVIERE ».
Le syndicat secondaire peut décider du ravalement d'un ou des immeubles dont il a la charge en respectant l'harmonie de l'ensemble immobilier.
En outre, le syndicat secondaire assure le fonctionnement des éléments d'équipement et des services propres à ceux des bâtiments dont l'administration forme son objet.


Section 2 : Le service des immeubles

ART. 58.
Concierges

• Les services communs de chaque immeuble seront assurés par un concierge engagé et dirigé par le syndic.
• Le contrat de travail est établi par le syndic aux conditions de la convention collective.
• Le concierge habitera obligatoirement dans les locaux spécialement affectés à cet effet. Il devra entretenir les parties communes de l'immeuble en état constant de propreté et d'une manière générale, il devra se conformer aux prescriptions, clauses et conditions de son contrat de travail. Une fois par an il fera visiter son appartement au syndic qui doit s’assurer du bon entretien
• Il devra prévenir le syndic, sans aucun retard, de tout incident qui se produirait pouvant nuire à l'immeuble, et de toute dégradation ou détérioration dont il aurait connaissance, de façon que toutes les mesures puissent être prises immédiatement.
• Enfin, d'une façon générale, le concierge devra exécuter les ordres qui lui seront donnés par le syndic dans l'intérêt de chaque immeuble.

Section 3 : Le syndic .............................................................îhaut.

ART. 59.
Nomination

Les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.
Le syndic peut notamment être choisi parmi les copropriétaires ou les conjoints de ceux-ci.
Le syndic est nommé par l'assemblée générale aux conditions prévues de l’article 25
Si l'assemblée générale, dûment convoquée à cet effet, ne nomme pas de syndic, il est désigné par le président du tribunal de grande instance, dans les conditions et avec les effets prévus par l'article 46 du décret du 17 Mars 1967.
Dans tous les cas autres que celui envisagé à l'alinéa précédent, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance désigne, dans les conditions prévues par l'article 47 du décret précité, un administrateur provisoire, chargé notamment de convoquer l'assemblée générale en vue de la nomination du syndic.

ART. 60.
Durée de la fonction

La durée de fonction du syndic ne peut excédée trois ans calendaire, la date de départ du contrat retenue est celle de l’assemblée générale qui l’a élu.
La fonction du syndic peut être renouvelable dans les mêmes conditions et avant la date anniversaire indiquée dans l’alinéa précédent.


ART. 61.

Contrat

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions législatives. Il doit être voté par l’assemblée générale à la majorité absolue, et le cas échéant à la majorité simple.


ART. 62.

Fin de contrat

A compter de la cessation de ses fonctions, le syndic est tenu à l'égard de son successeur, de lui remettre dans le délai d'un mois :
• Les informations concernant la situation de trésorerie,
• La totalité des fonds immédiatement disponibles,
• L’ensemble des documents et archives du syndicat accompagnés d’un bordereau récapitulatif de ces pièces dont une copie nécessairement sous la forme informatique (PC système Windows lisible) remise au conseil syndical.
Dans un délai de deux mois :
• Verser le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
En cas d'inobservation de ces délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical pourra, après mise en demeure restée infructueuse, demander au juge statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.


ART. 63.
Empêchement, carence

En cas d'empêchement du syndic en exercice pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice, après assignation du syndic par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, dans les conditions de l'article 49 du décret.
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.


ART. 64.
Révocation

L'assemblée générale peut, à tout moment, révoquer le syndic sauf à l'indemniser si ses fonctions sont rémunérées et si la révocation n'est pas fondée sur un motif légitime.

ART. 65.
Démission

Si le syndic a l'intention de se démettre de ses fonctions il doit en aviser le conseil syndical.


ART. 66.
Attributions, règles générales

Le syndic est chargé dans la limite de l'objet du syndicat qu'il représente :
• D’assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations des assemblées,
• D’administrer le bâtiment SUPER ROUVIERE, et d’assurer notamment :
• La conservation des archives,
• La tenue de la comptabilité du syndicat. Il devra rendre des comptes aux copropriétaires une fois l'an lors de l'Assemblée annuelle,
• La tenue du compte copropriétaires
• La tenue du compte vendeur
• La répartition et le recouvrement des charges,
• La tenue à jour de la liste des copropriétaires et titulaires de droits réels (avec indication des lots qui leur appartiennent, et leur domicile réel ou élu),
• La convocation des assemblées,
• De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication.
D'une manière générale, le syndic est investi des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi du 10 Juillet 1965 et, notamment par l'article 18 de cette loi, ainsi que par le décret du 17 Mars 1967.


ART. 67.
Attributions, travaux courants

• Le syndic pourvoit à la conservation des immeubles, à leur garde et à leur entretien, par l'exécution de travaux d'entretien courants et de travaux exceptionnels décidés par l'assemblée et en cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative, à l'exécution de tous travaux nécessaires à leur sauvegarde.
• En ce qui concerne les travaux d'entretien courant, l’assemblée générale des copropriétaires fixe à la majorité des voix du syndicat le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical pour avis est obligatoire. De même, l’assemblée générale fixe à la même majorité le montant à partir duquel la production de plusieurs devis est obligatoire.


ART. 68.
Attributions, travaux urgents

Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sécurité du bien et des personnes, et à la sauvegarde des immeubles, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions concernant les travaux d'entretien courants il peut dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander sans délibération préalable de l'assemblée générale, mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

ART. 69.
Attributions, travaux à programmer
Le syndic détermine la liste de travaux à prévoir avec position dans le temps qu’il remet au conseil syndical aux fins d’en faire l’étude pour la présentation à l’assemblée générale avec définition technique et de paiement.


ART. 70.
Attributions, personnel du syndicat

• Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. Il visite régulièrement et se porte garant de l’état de bon entretien des locaux (ateliers, entrepôts) mis à la disposition du personnel.
• Également au moins une fois par an il visite sur rendez-vous les loges des concierges dont il doit également s’assurer du bon entretien, et s’en porter garant.
• L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. Elle seule choisit, sauf à déléguer cette prérogative au syndic, au conseil syndical ou à quiconque, tout conseil ou technicien appelé à prêter son concours au syndicat qui en supportera le coût.


ART. 71.
Attributions, carnet d’entretien

Le syndic établit et tient à jour un carnet d'entretien de des Immeubles dont l'assemblée générale peut étendre le contenu selon les dispositions réglementaires en vigueur. Il communique la partie obligatoire et la partie du contenu complémentaire définie éventuellement par l'assemblée générale, à tout copropriétaire, vendeur ou non, qui lui en fait la demande.

ART. 72.
Attributions, archives

Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1 à 3 du décret du 17 mars 1967, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents relatifs aux immeubles et au syndicat. Il détient en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.


ART. 73.
Attributions, listes des copropriétaires

• le syndic établit et tient à jour la liste des copropriétaires membres du syndicat, avec l'indication des lots qui leur appartiennent ainsi qu’à tous les titulaires des droits visés à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.
Il remet, le premier janvier de chaque année au président du conseil syndical un exemplaire mis à jour.
• En cours d'année, il fait connaître immédiatement au président du conseil syndical les modifications qu'il y a lieu d'y apporter.
• Il joint un état des mutations aux documents remis aux copropriétaires avec la convocation aux assemblées générales.


ART. 74.
Attributions, comptabilité

Le syndic tient la comptabilité du syndicat. Il l’organise de façon à faire apparaître la position comptable de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.
Il prépare le budget prévisionnel qui est voté par l'assemblée générale.
Le syndic tient à disposition, à l'occasion de toute vérification, le grand livre, le livre journal, les deux balances, et, le cas échéant, les journaux auxiliaires.
Il doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes:
-créances sur opérations courantes
-créances sur travaux de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et opérations exceptionnelles
-créances sur avances
-créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, le syndic doit tenir le livre journal ainsi que le grand livre des comptes du syndicat.
Il édicte deux balances générales des comptes, l'une édictée selon la nomenclature comptable du présent arrêté, l'autre selon les clés de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété, les deux balances devant être concordantes.
En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur; le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient.


ART. 75.

Attributions, dépôts de fonds

• Le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat concernant les charges de copropriété.
• Le choix de la banque appartient à l’assemblée générale ou par délégation de celle-ci, au conseil syndical. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité absolue et, le cas échéant, à la majorité simple, lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
• La décision par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable mais non transmissible à un autre syndic.
• Toute somme reçu par le syndicat de quelque provenance que ce soit, en dehors des provisions de charges (budget ou charges spéciales votés en assemblée générale) sera inscrite immédiatement au compte de chaque immeuble au prorata de ses tantièmes généraux, et versée sur le compte du fonds de roulement (défini à l’article 76 ci-dessous). Les copropriétaires de l’immeuble réunis en assemblée spéciale de l’immeuble ou au cours de l’assemblée générale par vote des seuls copropriétaires d’un immeuble, sur résolution prévue dans la convocation, voteront sur la destination de ces sommes. L’utilisation de ces fonds doit respecter les termes du règlement de copropriété.

ART. 76.
Attributions, fonds de roulement

• Un fonds de roulement est voté par l’assemblée générale chaque année.
• Ce fonds est placé dans une banque différente de celle de la trésorerie courante.
• La banque est choisie par l’assemblée générale par une délégation du conseil syndical.
• Le syndic puisera dans ce compte si nécessité, par virement de banque à banque.
• Le syndic se fera autorisé par le conseil syndical pour faire des prélèvements sur ce compte.
• Le conseil syndical recevra mensuellement le relevé des opérations et en informera l’assemblée générale.
• Un relevé du compte sera remis chaque année aux copropriétaires.
• Le fonds de roulement est la propriété de chaque membre du syndicat et non du syndicat, ainsi lors d’une vente, le vendeur sera en droit de se faire couvrir de sa quote-part par l’acheteur.

ART. 77.
Attributions, actions en justice

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndic est partie, celui-ci avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance, dans les conditions de l’article 64 (éventuellement alinéa 2) du décret.


ART. 78.
Responsabilité du syndic

• Seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer. Toutefois, il peut à l'occasion de l'exécution de sa mission, se faire représenter par l'un de ses préposés.
• L’assemblée générale, peut seule autoriser à la majorité des voix de tous les copropriétaires une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
• Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint et de ses préposés au même degré doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale.
• Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
• Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
• Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité simple.

SECTION 4 : Le conseil syndical ..................................................................................îhaut

ART.79.
--• Création

A l'exception du cas des Syndicats coopératifs, l'assemblée des copropriétaires peut décider, par une délibération spéciale de ne pas instituer de conseil syndical. Cette décision doit être prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, la décision de créer un Conseil syndical intervenant après une première décision contraire, pourra être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et le cas échéant à la majorité simple.
--• Objet
En vue d'éclairer la collectivité des copropriétaires sur les questions concernant la copropriété, d'assister le syndic et de contrôler sa gestion, il est créé un conseil syndical.
Le conseil syndical constitue un organisme consultatif, il ne peut se substituer au syndic dans l'exercice de sa mission et de ses pouvoirs. Le conseil donne son avis sur toutes les questions qui lui sont soumises ou dont il se saisit.
A la majorité des voix du syndicat, l'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical un mandat pour un objet déterminé, d’un montant déterminé et dans un temps déterminé. Le conseil doit rendre compte à la prochaine assemblée.
--• c
omposition
Le conseil syndical est composé de douze membres. Chaque immeuble élisant son représentant.
Le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus du quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.


ART. 80.

Conditions d’éligibilité

Les membres du conseil syndical sont désignés en assemblée générale parmi les copropriétaires, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'Article 41 de la loi n° 84-595 du 12 Juillet 1984, définissant la location-accession à la propriété immobilière, leur conjoint ou leurs représentants légaux. Si une société est propriétaire de plusieurs lots dont elle attribue la jouissance à ses associés, ceux-ci, leurs conjoints et leurs représentants légaux peuvent être membres du conseil syndical.


ART. 81.
Election des membres

Chaque membre est élu nominativement par les copropriétaires de son immeuble en assemblée générale aux conditions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour une durée de trois ans. Ils sont rééligibles, et peuvent être révoqués par l’assemblée générale à la même majorité.
Au cas où l'assemblée ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à désigner les membres du conseil syndical, le procès verbal de la délibération doit en faire explicitement mention et doit être notifié dans le délai d'un mois à tous les copropriétaires. A défaut de désignation par l'assemblée à la majorité requise, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut désigner les membres du conseil syndical ou constater l'impossibilité d'en constituer un.


ART. 82.
Membres suppléants

Ces membres sont soumis aux mêmes conditions d'éligibilité et sont désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires.
En cas de cessation définitive des fonctions d'un membre titulaire, son suppléant siège au conseil syndical, jusqu'à l'expiration du mandat du membre titulaire qu'il remplace, jusqu’à la prochaine assemblée avec une nouvelle élection.

ART. 83.
Organisation

• le conseil n'est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
• le conseil syndical désigne son président parmi ses membres à la majorité de ceux ci, Un conseiller ne peut être élu président plus de deux ans d’affilé, et qu’une seule fois tous les trois ans. Une dérogation faute de candidat, une présidence de deux ans consécutifs pourra être admise sauf opposition de trois conseillers. A défaut le président demeure en fonction pendant toute la durée de son mandat au conseil syndical sauf élection d’un nouveau président ou destitution prononcé à la même majorité.
• Le conseil se réunit sur
- convocation de son président ou à la demande de la moitié de ses membres, chaque fois que besoin.
- dans tous les cas où le syndic en fera la demande au président.
La présence de la moitié au moins du conseil est nécessaire pour la validité des opérations.
• Le syndic assistera aux réunions du conseil, si le conseil syndical le juge opportun.
• Les décisions du conseil sont prises à la majorité des membres présents. En cas de partage, la voix du président est prépondérante.
• Les délibérations du conseil sont constatées par des procès-verbaux inscrits sur un registre spécial et signés par le président. Une copie certifiée conforme par le président de chaque délibération, devra être automatiquement remise au syndic dans les cinq jours qui suivent cette délibération.
• Le président répartira les tâches entre les membres du conseil et pourra déléguer à certains d'entre eux des missions particulières.
• Après en avoir informé le conseil, un conseiller peut faire réunir les copropriétaires de son immeuble en assemblée spéciale aux fins de faire exécuter tout travaux d’entretien ou d’amélioration à l’intérieur de son immeuble. Ces travaux, d’aménagements ou d’améliorations ne doivent en aucun cas concerner les façades et autres éléments communs à l’ensemble des immeubles, et doivent strictement s’inscrire à l’intérieur des murs de son immeuble, et respecter les termes du présent règlement de copropriété.

ART. 84.
Attributions

• Le conseil syndical constitue un organisme consultatif, il ne peut se substituer au syndic dans l’exercice de sa mission et de ses pouvoirs.
• Il donne son avis sur toutes les questions qui lui sont soumises ou dont il se saisit.
• Il assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, notamment en participant à la préparation des comptes et du budget à présenter en fin d’exercice à l’assemblée générale. Le conseil syndical sert de trait d’union entre le syndic et les membres du syndicat dans l’intervalle des assemblées.
• Il a la possibilité d'exiger du syndic à tout moment la transmission de tout document ou archive intéressant la gestion du syndicat.
• Il reçoit en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
• Il étudie toutes les questions que le syndic renverra à son examen, et lui présente les observations et les desiderata des copropriétaires.
• Un ou plusieurs membres du conseil, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie de toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à la gestion du syndic, et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. Ils peuvent se faire assister, pour l'exercice de ces investigations, par toute personne désignée par le conseil syndical par vote des membres à la majorité simple des présents.
• Le conseil syndical peut également recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
• Le conseil fait sur les comptes de gestion un rapport détaillé lors de l'assemblée générale afin d'éclairer les copropriétaires sur la marche de la copropriété et les résultats de l'administration du syndic. Le rapport devra être porté à la connaissance du syndic, cinq jours, au moins, avant la réunion de l'assemblée.
•Il présente chaque année à l'assemblée générale, un rapport d'activité portant notamment sur les avis qu'il a donnés au syndic, au cours de l'exercice écoulé, sur le contrôle de la gestion du syndic et sur l'exécution des missions et délégations que l'assemblée générale aurait pu lui confier.
• Le président du conseil syndical devra fournir à tous les membres du conseil qui lui en feront la demande, copie des documents concernant la gestion de la copropriété, à charge pour lui de les demander au syndic.
• Le conseil syndical recevra avant toute embauche de personnel par le syndic, le curriculum vitae et copie du contrat futur du postulant pour donner avis.


ART. 85.
Dépenses du conseil

• Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
• Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, (comptable, conseiller juridique, architecte et autres techniciens du bâtiment, associations d’aide aux copropriétaires etc..) demander un avis technique à tout professionnel sous réserve d’un vote majoritaire du conseil par les membres présents.
• Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.


SECTION 5 : Les assemblées générales ................................. .îhaut


ART. 86.
Définition

• La réunion de tous les copropriétaires formant le syndicat secondaire constitue l'assemblée générale.
• L’assemblée générale des copropriétaires est l'organe délibérant du syndicat secondaire. Elle peut être ordinaire ou extraordinaire
• Les assemblées générales des copropriétaires ne délibèrent valablement que sur les questions régulièrement inscrites à l’ordre du jour.
• Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.


ART. 87.
Lieu de réunion

Les assemblées se tiennent à Marseille à l'adresse indiquée dans la convocation. De préférence dans le 9ème, 8ème ou 10ème arrondissement


ART. 88.
Epoque de réunion

• L’assemblée ordinaire des copropriétaires se tient chaque année au jour, heure et lieu fixés par le syndic après consultation du conseil syndical, dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable.
• En cas de nécessité, le syndic peut convoquer une autre assemblée générale qui sera dite extraordinaire.


ART. 89.

Initiative de la convocation

• les convocations seront faites soit par le syndic de sa propre initiative, ou à la demande de copropriétaires représentant au moins le quart des tantièmes de charges, ou à la demande du conseil syndical avec mise en demeure en cas de négligence du syndic. • si la mise en demeure de convocation adressée au syndic reste infructueuse pendant plus de huit jours, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical.
•s’il n’existe pas de conseil syndical ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation, tout copropriétaire peut se faire habiliter à convoquer l’assemblée dans les conditions prévues par l’article 50 du décret du 17 mars 1967. Par voie d’assignation devant le tribunal de grande instance statuant « en matière de référé »


ART. 90.
Mode et délais de la convocation

• Les convocations sont remises contre émargement d’une feuille ou d’un registre de convocations, ou notifiées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
• Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion. Le point de départ pour la computation de ce délai correspond au lendemain du jour de la présentation de la lettre recommandée aux copropriétaires ou de celui du lendemain de la remise contre émargement.
• en cas de seconde assemblée sur le même ordre du jour, dans le cas prévu par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de convocation peut être réduit à huit jours.


ART. 91.
Personnes à convoquer

• Tous les copropriétaires
• Toutes les personnes membres d’une société jouissant par l’intermédiaire de cette dernière, d’une ou plusieurs fractions de l’ensemble immobilier.


ART. 92.
Destination des convocations

• Les convocations seront envoyées à la dernière adresse du copropriétaire, connue du syndic.
• Tout changement d'adresse dont le syndic n'aurait connaissance qu'après la date d'envoi des convocations lui sera inopposable et ne pourra pas être retenu comme affectant la régularité de l'assemblée.
• Il en sera de même en cas de mutation de propriété, dans ce cas, la convocation sera valablement adressée à l'ancien copropriétaire jusqu'à ce qu'il ait été justifié de la mutation au syndic. Il ne sera pas tenu compte des changements d'adresses provisoires.
• En cas d'indivision, la convocation sera valablement adressée à l'un quelconque des co-indivisaires, ou au mandataire de ceux-ci, ou aux héritiers ou représentant non dénommé du copropriétaire défunt au dernier domicile de celui-ci connu par le syndic.
• Dans le cas où la propriété serait démembrée en nue-propriété et usufruit, la convocation sera adressée à l'usufruitier sauf convention contraire des parties, notifiée au syndic.
• En cas de pluralité d’usufruitiers ou de bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation, les stipulations de l’alinéa précédent relatif à l’indivision sont également applicables.
• Tout copropriétaire résidant hors de France qui n'aura pas fait élection de domicile en France sera convoqué au dernier domicile connu de lui à l'étranger.


ART. 93.
Libellé de la convocation

La convocation indique le lieu, la date et l’heure de la réunion, ainsi que la liste des résolutions mises à l’ordre du jour. Le syndic ou à défaut, la personne habilitée à convoquer l’assemblée choisit le lieu de la réunion qui ne pourra être tenue hors des limites communales.


ART. 94.
Contenu de la convocation
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
-• Pour la validité de la décision :
1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’Assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé et doivent être conformes, ainsi que ceux du ?2° ci-après, aux modèles définis par le décret comptable ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’Assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du Syndic, lorsque l’Assemblée est appelée à désigner le représentant légal du Syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionnée à l’article 39 du décret du 17 mars 1967 ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l’Assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux Articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi, et le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le Syndic à introduire une demande en justice ;
-• Uniquement pour l’information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L’état détaillé des sommes perçues par le Syndic au titre de sa rémunération ;
L’avis rendu par le Conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.


ART. 95.

Tenue de l’assemblée, émargement, bureau de séance, mandataires, pouvoirs

:
-• Emargement
• Une feuille de présence est émargée par les membres du syndicat secondaire entrant en séance.
• Les mandataires émargeront également et inscriront leur nom en clair sur le document
• Cette feuille est certifiée exacte par le président de l’assemblée et les scrutateurs s’il en existe. Elle constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.

-• Bureau de séance
• Le président de séance, les scrutateurs sont élus séparément les uns après les autres par l’assemblée, le secrétariat est tenu par le syndic avec l’accord de l’assemblée; le bureau ainsi constitué autorise le point départ de la séance.
• Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l’Assemblée, mais le syndic peut assurer le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’Assemblée

-• Mandataires
Les copropriétaires peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix, à l’exception :
• D’un préposé du syndicat, du syndic, du conjoint et des préposés de ce dernier
• Des incapables qui sont représentés par leurs représentants légaux.
• En matière de curatelle, le syndic convoquera le copropriétaire protégé et son curateur.
• en cas d’indivision, les intéressés sont représentés par un mandataire commun désigné par eux ou à défaut, par le Président du Tribunal à la requête de l’un d’eux ou du syndic.
• en cas de démembrement du droit de propriété, le nu propriétaire sera valablement représenté par l’usufruitier ou le bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation sauf convention contraire notifiée au syndic avant la date de la réunion. En cas d’absence de l’un d’eux, l’autre est censé le représenter à moins qu’il n’y ait désignation d’un tiers mandataire.

-• Mandats
Chaque mandataire (copropriétaire ou non) ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose les siennes plus celles de ses mandants n’excède pas cinq pour cent des voix du syndicat


ART. 96.
Déroulement de l’assemblée, votes, majorité articles 24, 25, 26, unanimité

-• généralités
• Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
• Les décisions sont prises (sauf exceptions voir infra) en assemblée générale, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
• Lorsque une question mise en discussion dans une assemblée générale intéresse seulement un certain nombre de lots ou concerne des éléments dont seuls certains copropriétaires ont l'usage, seuls les intéressés prendront part aux votes et disposeront d'un nombre de voix équivalent à leur quote-part de charges de copropriété concernant la chose mise en discussion.

-• votes à l’article 24
Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des vois exprimées des copropriétaires présent et représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
Les abstentionnistes sont exclus du calcul de la majorité.

-• votes à l’article 25
Les décisions suivantes ne peuvent être valablement prises qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires :
(a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions relevant de la majorité simple ci-dessus ;
(b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires, d'exécuter à leurs frais les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'Immeuble et conformes à sa destination ;
(c) La désignation ou la révocation du Syndic ou des membres du Conseil syndical s'il en existe un ;
(d) Les conditions de réalisation des actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à celles-ci, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires, telles que création de cour commune ou cession de droits de mitoyenneté ;
(e) Les modalités d'exécution des travaux obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
(f) La modification de la répartition des charges relatives aux services collectifs ou aux éléments d'équipement rendue nécessaire par un changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
(g) Les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du Bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude. Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur période inférieure à dix ans ;
(h) La pose dans les parties communes de canalisations de gaines et la réalisation d'ouvrages permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement défini dans le cadre de la loi 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
(i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
(j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'Immeuble raccordé à un réseau câblé ;
(k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
(l) L'installation ou la modification du réseau de distribution d'électricité public destinée à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques ;
(m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires
(n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et à l'unanimité en l'absence d'un tel dispositif

-• votes aux conditions de l’article 25 règles particulières d’application
• Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 25.1 ou 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
• L’article 25.1 ne s’applique que lorsque la loi renvoie aux conditions de majorité de l’article 25 sinon c’est l’article 24 avec une seconde assemblée qui est appliqué.
• Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 25.1 en procédant immédiatement à un second vote, à moins que l’assemblée ne décide que la résolution sera inscrite à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée.
• Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
- Dans ce cas :
• le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 94 (voir supra) n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée. Les convocations en vue de cette nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
Lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, la mise en concurrence pour des marchés de travaux et de contrats divers…de fournitures…, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises

-• votes à l’article 26
Les décisions suivantes ne peuvent être valablement prises qu’à la majorité des copropriétaires du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat, et de la majorité en nombre de copropriétaires présents.
• Les actes d’acquisitions immobilières et les actes de dispositions autres que ceux mentionnés ci-dessus.
• La modification ou l’établissement du règlement de copropriété pour toutes les dispositions concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
• Les travaux de transformation d’addition ou d’amélioration à l’exception des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions légales ou réglementaires, compris dans les dispositions ci-dessus relevant de la majorité absolue.
• À défaut d’avoir été approuvé dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d’amélioration mentionnés ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents et représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

-• Unanimité
L’unanimité des voix des copropriétaires est nécessaire pour :
• modifier la répartition des charges, sauf dans le cadre de la subdivision d’un lot en deux ou plusieurs fractions. La nouvelle répartition des charges devra être effectuée conformément aux dispositions de l’article 11 de la loi.
• modifier la répartition des charges d’équipement à la suite d’un changement de l’usage d’une partie privative, cette modification est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• constater qu'une clause du règlement de copropriété est illicite et doit être réputée non écrite.
• imposer une modification à la destination de l’immeuble.
• disposer des parties communes dont l’aliénation porte atteinte à la destination de l’immeuble.
• à condition qu’elles soient conformes à la destination de l’immeuble, les transformations, d’un ou de plusieurs éléments d’équipement, les adjonctions d’éléments nouveaux, les aménagements de locaux à usage commun ou la création de tels locaux. L’assemblée fixera à la même majorité la répartition du coût des travaux et la répartition des frais d’entretien et des réparations futures conformément à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
• La modification ou la suppression des services prévus dans le présent règlement de copropriété
• À quelque majorité que ce soit, l’assemblée générale ne peut opposer à un copropriétaire, une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
• Supprimer le poste de conciergerie.

-• Travaux d’accessibilité
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa de l’article vingt quatre de la loi du dix juillet mille neuf cent soixante cinq
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapés ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.


ART. 97.
Procès verbal de l’assemblée

• Un procès-verbal des décisions prisent par l’assemblée est établi à la fin de la séance, signé par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
• Le procès-verbal mentionne les réserves éventuelles formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
• Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
En tout état de cause, le Syndic conservera un registre des procès verbaux au format papier.


ART. 98.
Effets de l’assemblée générale

• Toutes les décisions prises dans les conditions énumérées ci-dessus sont opposables à tous les copropriétaires et à leurs ayants cause.
• Les actions qui ont pour objet de contester les décisions de l’assemblée doivent à peine de déchéance être introduite près le tribunal de grande Instance par les copropriétaires opposants ou défaillants (absents et non représentés), dans un délai de deux mois à compter du lendemain de la notification du procès verbal de l’assemblée qui leur est faite à la diligence du syndic.
• Sauf cas d’urgence, l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, doit être suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation ouvert aux copropriétaires en cause.


ART. 99.
Contestations abusives

Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive, est passible d’une amende civile en application de l’article 32-1 du code de procédure civil.


CHAPITRE 9
.................................................................................îhaut
Assurance et reconstruction


I – assurances

ART. 100.
Chaque immeuble dépendant du bâtiment du Super Rouvière sera assuré par le syndic à une compagnie Européenne.
• En dommages directs contre l'incendie, la foudre, les explosions, les dégâts des eaux,
• Pour les recours des voisins ou des tiers, contre l'incendie, les explosions, les dégâts des eaux et les accidents.
• Comme il est de l'intérêt de tous les copropriétaires qu'un immeuble soit assuré pour un chiffre suffisant, la valeur totale à assurer sera déterminée de façon que chaque immeuble soit garanti à sa valeur reconstruction.
• les frais et primes relatifs à ces assurances seront acquittés par le syndic et répartis entre les copropriétaires, chacun faisant, par ailleurs, son affaire personnelle de toutes autres assurances afférentes à son lot.
• En cas de sinistre afférent aux immeubles, les indemnités allouées en vertu des polices générales seront encaissées par le syndic, a charge pour lui d'en effectuer le dépôt en banque, en attendant que les copropriétaires réunis en une prochaine assemblée générale décident de l'utilisation à donner aux fonds déposés comme il est dit à l'article 101 ci-après.

ART. 101.
Tout copropriétaire qui voudra emprunter hypothécairement sur son lot devra donner connaissance à son créancier des dispositions du présent article et obtenir son consentement pour que, en cas de sinistre, l'indemnité ou part d'indemnité pouvant revenir au débiteur soit versée directement entre les mains du syndic et, par suite, la renonciation du créancier au bénéfice des dispositions de l'article trente-sept de la loi du 13 Juillet 1930.


II – reconstruction

ART. 102
En cas de destruction totale ou partielle, la reconstruction serait décidée et, le cas échéant, opérée dans les conditions et avec les effets prévus aux articles 38 à 41 de la loi du dix Juillet mil neuf cent soixante-cinq , lesquels sont ainsi conçus
Article 38
"En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux."
Article 39
"En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, les dispositions du Chapitre III sont applicables."
Article 40
Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction."
Article 41
"Si la décision est prise, dans les conditions prévues à l'article 38 ci-dessus, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l'indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n'est pas reconstitué."
En cas d’amélioration ou d’addition par rapport à l’état antérieur au sinistre, les dispositions du Chapitre précédent sont applicables.


ART. 103.

Catastrophe technologique
En cas de catastrophe technologique, et lorsque les parties communes sont endommagées, le Syndic convoque sous quinze jours l'assemblée générale des copropriétaires. Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le Syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises à la majorité simple.


CHAPITRE 10
.................................................................................î
haut
Dispositions diverses


ART. 104.

notifications et convocations
• Les convocations aux assemblées peuvent être remises contre émargement.
• Les notifications et mises en demeure prévues par le présent règlement sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
• Le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de toute instance judiciaire qui concerne le fonctionnement du syndicat ou dans laquelle le syndicat est partie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
• La notification préalable à la prise d’inscription de l’hypothèque légale doit être faite par exploit d’huissier de justice.


ART. 105.
litiges

• Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application du statut de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans.
• D’une façon générale, les litiges nés de l’application de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l’ensemble immobilier et les actions soumises aux règles de procédure de la section VII du décret du 17 mars 1967.


ART. 106.
constitution de droits réels

Tout acte réalisant ou constatant un droit réel sur un lot devra expressément remplir les conditions fixées par l'article 4 du décret du 17 mars 1967. C'est à dire qu'il doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié s'ils ont été publiés.


ART. 107.
clauses pénales

• En cas d’inexécution des clauses et conditions imposées par le présent règlement, une action tendant au paiement de tous dommages et intérêts ou astreintes pourra être intentée par le syndic au nom du syndicat, le tout dans le respect des dispositions énoncées ci-dessus.
• Pour le cas où l’inexécution serait le fait d’un locataire ou occupant, l’action devra être dirigée à titre principal contre le propriétaire bailleur.
• le montant des dommages intérêts ou astreintes sera touché par le syndicat, et, dans le cas où il ne devrait pas être employé à la réparation d’un préjudice matériel ou particulier, il sera reversée immédiatement au compte de chaque immeuble, dont les copropriétaires décideront à la prochaine assemblée de son utilisation.


ART. 108.
opposition du présent règlement au syndic

Avant la signature du contrat liant le syndic au syndicat, le président de l’assemblée demandera
au syndic de signer le présent règlement qu’il devra appliquer au cours de sa gestion. Un refus remettrait en cause son contrat.


CHAPITRE 11
ANNEXES
.................................................................................îhaut
TABLEAUX DES GRILLES D’ASCENSEURS


Coefficients tenant compte des étages et habitabilité des appartements en fonction du nombre de pièces